不動産と税金(不動産取得税)

不動産取得税

 家屋の建築(新築・増築・改築)、土地や家屋の購入、贈与、交換などで不動産を取得したときに、登記の有無にかかわらず、取得した方に課税されます。

 なお、相続により取得した場合等、一定の場合には課税されません。

<納める時期と方法>

 都税事務所・支庁から送付される納税通知書で、納税通知書に記載されている納期限までに納めます。

<申 告>

 不動産を取得したときは、取得した日から30日以内に「不動産取得税申告書」を、不動産の所在地を管轄する都税事務所・都税支所・支庁へ提出するようになります。なお軽減制度に該当する場合には、別途書類を添付するようになります。

<計算の仕組み>

 税 額 = 取得した不動産の価格(課税標準額) × 税率

 ◎不動産の価格

 不動産の価格とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準により評価、決定された価格(評価額)で、新・増築家屋等を除き、原則として固定資産課税台帳に登録されいる価格をいいます。したがって、不動産の購入価格や建築工事費ではありません。

 なお、令和3年3月31日までに宅地等を取得した場合は、取得した不動産価格×1/2が課税標準額になります。

 ◎税 率

 平成20年4月1日から令和3年3月31日まで

  ●土地・家屋(住宅) 3/100、

      ●家屋(非住宅) 4/100

<免税点>

 課税標準となるべき額が次の金額に満たないときは、不動産取得税は課税されません。

  ●土地 10万円、

      ●家屋(新築・増築・改築)23万円、

      ●家屋(その他(売買など)12万円

<非課税>

 次の場合には、不動産取得税は課税されません(一部抜粋)。

 ・相続(包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む)による不動産の取得

  (注)ただし、死因贈与は相続に含まれません。

 ・法人の合併又は政令で定める分割による不動産の取得など


(住宅の取得に関する軽減

1.新築住宅の場合(増築・改築を含む)

 (1)要 件 

  床面積(※1)が次の要件に該当していれば、住宅の価格から一定額が控除されます。

  [貸家以外] 一戸建 50u以上〜240u以下、

        一戸建以外の住宅(※2) 50u以上〜240u以下、

  [貸  家] 一戸建 50u以上〜240u以下、

        一戸建以外の住宅(※2) 40u以上〜240u以下

  ※1.現況の床面積で判定しますので、登記床面積と異なる場合があります。マンション等は共用部分の床面積を専有部

   分の床面積割合によりあん分した床面積も含みます。

  ※2.一戸建以外の住宅とは、マンション等の区分所有住宅又はアパート等の構造上独立した区画を有する住宅をいい

   ます。なお、床面積要件の判定は、独立した区画ごとに行います。

 (2)控除額 1,200万円(※3)(価格が1,200万円未満である場合はその額)

   ※3.一戸建以外の住宅については、独立した区画ごとに控除されます。なお、長期優良住宅の普及の促進に関する法律

   に規定する、認定長期優良住宅を新築した場合については、1,300万円(令和4年3月31日までの間に取得した場合に限ります。

 (3) 納める額

   税額 = (住宅の価格 − 控除額)× 税率3%

2.中古住宅の場合

(1)要 件

 次の@からBまでの全ての要件に該当していれば、住宅の価格から一定額が控除されます。

 @個人が自己の居住用として取得したもの

 (住宅以外の家屋を住宅にリフォームする場合は、取得前に当該リフォームが完了している必要があります。)

 A床面積が50u以上240u以下であること

 B次のいずれかの要件に該当してこと

 ア 昭和57年1月1日以後に新築されたもの

 イ上記アに該当しない住宅で、建築士等による耐震診断で新耐震基準に適合していることの証明がされたもの(ただし、証明に係る調査が、

  住宅の取得日前2年以内に終了していることが必要です。) 

(2)控除額

      新築された日                  控除額

 昭和29年7月1日〜昭和38年12月31日           100万円

 昭和39年1月1日〜昭和47年12月31日           150万円

 昭和48年1月1日〜昭和50年12月31日           230万円

 昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日           350万円

 昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日             420万円

 昭和60年7月1日〜平成元年3月31日              450万円

 平成元年4月1日〜平成9年3月31日              1,000万円

 平成9年4月1日以後                 1,200 万円

(3) 納める額

   税額 = (住宅の価格 − 控除額)× 税率3%

 

(住宅用土地の取得に対する軽減

 住宅用の土地を取得したときは、次のいずれかの要件に該当していれば、土地の税額から一定額が減額されます。ただし、この減額を受けるためには、いずれも土地の上にある住宅が上記の「住宅の取得に対する軽減」の要件に該当する住宅であることが必要です。

1.新築住宅の敷地の場合

(1)住宅の新築より先に土地を取得した場合

 土地を取得後3年以内にその土地の上に住宅が新築されていること(ただし、@土地の取得者が住宅の新築までその土地を引き続き所有している場合、A土地の取得者からその土地を取得した方(譲渡の相手方)が住宅を新築した場合のいずれかに限ります。)。

(2)住宅の新築より後に土地を取得した場合

 ア)住宅を新築した方が、新築後1年以内にその敷地を取得していること。

 イ)新築未使用の住宅とその敷地を、住宅の新築から1年以内(同時取得を含む)に同じ方が取得していること。

2.中古住宅の敷地の場合

(1)住宅より先に土地を取得した場合

 土地を取得した方が、土地を取得した日から1年以内(同時取得を含む)にその土地の上にある住宅を取得していること。

(2)住宅より後に土地を取得した場合

 住宅を取得した方が、住宅の取得後1年以内にその敷地を取得してること。

3.軽減される額 

 次のT又はUのいずれか高い方の金額が税額から減額されます。

 T 45,000円(税額が45,000円未満である場合はその額)

 U 土地1u当たりの価格 × 住宅の床面積の2倍(1戸につき200uが限度) ×税率3%

不動産と税金(固定資産税)

固定資産税

 この税金は、毎年1月1日(賦課期日)現在、固定資産課税台帳に所有者として登録されている方(土地や建物の登記簿に所有者として登記されている方。登記していない場合は実際の所有者)に、普通徴収の方法で課税される市町村税です。

 ただし、23区内は特例で、都税として東京都が課税しています。

<納税義務者>

 令和2年でいうと、令和3年1月1日現在、固定資産課税台帳に所有者として登録されている方が納税事務者となります。

 したがって。令和3年1月2日以降、家屋を取り壊したり、売買などで土地や家屋を所有権が移転したような場合でも、納税義務者は変わりません。(当事者間の契約による負担義務とは別です。)。契約による引渡しの時期以前に表示登記をした場合も、1月1日現在の所有者(登記名義人)にその年の4月1日から始まる年度分の固定資産税が課されます。

<計算の仕組み>

 税 額 = 課税標準額(固定資産の価格等) × 税率1.4%

 ◎固定資産の価格

 固定資産の価格とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価、決定され、固定資産課税台帳に登録されたものです。課税標準額は、原則として固定資産の価格(評価額)です。

<納める時期と方法>

 23区内・各市町村ごとに定められた年4回の納期に納めます。納税通知書は、第1期の納付月に送られてきます。なお、納税通知書と同時に、固定資産税(土地・家屋)の課税明細書が送られます。

<土地と家屋の価格>

 3年に一度、全件について評価の見直しが行なわれ、価格が決定されます。これを評価替えといい、評価替えが行われる年度を基準年度といいます。

 なお、第2年度、第3年度は、原則として基準年度の価格が据え置かれます。ただし、分合筆等のあった土地及び新築、増改築のあった家屋などは、新たに評価が行われ、新しい価格が決定されます。

 ◎課税標準額

 土地については、価格をそのまま課税標準額にすると税負担が急増する場合があることから、これを緩和するために税負担の調整措置がとられています。家屋については、固定資産課税台帳に登録されている価格が、そのまま課税標準額になります。

免税点

 区市町村の各区域内に、同一人が所有する固定資産の課税標準額の合計額が、それぞれ次の金額に満たない場合には、固定資産税は課税されません。

 ●土地…30万円、●家屋…20万円

住宅用地の特例措置

 住宅用地とは、毎年1月1日(賦課期日)現在、次のいずれかに該当するものをいいます。

 @専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地で、その上に存在する家屋の床面積の10倍までの土地

 A併用土地(一部を人の居住の用に供する家屋で、その家屋の床面積に対する居住部分の割合が4分の1以上あるもの)の敷地の用に供されている土地のうち、その面積に下表の率を乗じて得た面積(ただし、敷地の面積がその上に存在する家屋の床面積の10倍を超えているときは、床面積は10倍に下表の率を乗じた面積となります。)

  併用住宅の種類        居住部分の割合※   率 
下に掲げる家屋以外の家屋  1/4(25%)以上1/2(50%)未満    0.5
 1/2 (50%) 以上
   1.0
地上階数5以上有する耐火建築物である家屋  1/4(25%)以上1/2(50%)未満    0.5
 1/2 (50%) 以上3/4(75%)未満
 0.75
 3/4(75%)以上    1.0

 ※居住部分の割合=居住部分の床面積/家屋の総床面積

 住宅用地については、税負担の軽減のため、課税標準の特例措置が設けられています。

 住宅用地の特例措置を適用した額(本則課税標準額)は、住宅用地の区分、固定資産税・都市計画税の別に応じて次の表のとおりに算出されます。

区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地 住宅用地で住宅1戸※に
つき200uまでの部分
価格×1/6 価格×1/3
一般住宅用地 小規模住宅用地以外の住宅用地 価格×1/3 価格×2/3

※住宅の戸数は、原則1棟を1戸としますが、共同住宅の一室など、居住のために独立的に区画された部分が複数ある場合は、その数とします。

「空家等対策の推進に関する特別措置法」における「特定空家等」に該当し、区(東京都の場合)から所有者等に対し勧告がされ、賦課期日(1月1日)までに勧告に基づく必要な措置が講じられれない家屋の敷地については、課税標準の特例措置の適用対象から除外されます。

<住宅用地の申告>

 次のような場合には、翌年の1月31日までに「固定資産税の住宅用地等申告書」を土地が所在する区にある都税事務所に提出する必要があります。

(1)住宅を新築又は増築した場合

(2)住宅を全部又は一部を取り壊した場合

(3)住宅を建て替える場合

(4)家屋の全部又は一部の用途を変更した場合

(住宅から店舗に、店舗から住宅に変更した場合など)

(5)土地の用途(利用状況)を変更した場合

(住宅の庭であった土地を駐車場として利用するようになった場合など)

(6)住宅が災害等の事由により滅失・損壊した場合

<宅地の負担調整措置>

1.負担水準の均衡化

 固定資産税・都市計画税は、原則として、価格又は特例額(住宅用地の場合は、特例措置を適用した額(本則課税標準額))を基に税額を算出します。

 しかし、土地については、評価替え等によって税額が急激に上昇することを抑えるために、負担調整措置を適用した課税標準額により算出します。

 また、非住宅用地については、負担水準(価格と課税標準額との乖離の程度)を均衡化するため、負担水準が60%以上70%以下の場合、課税標準額を前年に据え置く措置が継続されています。 

         前年度の課税標準額          

負担水準(%)= ーーーーーーーーーーー × 100

          今年度の価格等(※)

※ 価格等とは次のいずれかです。

 ●住宅用地・・特例措置を適用した額(本則課税標準額)

 ●市街化区域農地・・価格 × 1/3

   ●上記価格以外・・価格

2.負担水準と課税標準額 

 負担水準により、土地に対する固定資産税の課税標準額は、以下のように調整されます。

(1)住宅用地

 ●負担水準が100%以上・・本則課税標準額(価格×1/6又は1/3)

 ●負担水準が100%未満・・徐々に引き上げ

(2)商業地等

 ●負担水準が70%超・・課税標準額の法定上限(価格の70%)まで引下げ

 ●負担水準が60%以上70%以下・・前年度課税標準額等に据置

 ●負担水準が60%未満・・徐々に引き上げ


<商業地等に対する固定資産税・都市計画税の負担水準上限引下げ条例減額(23区)>

 23区内の商業地等における令和3年度分の固定資産税・都市計画税について、課税限度額(負担水準の上限)を条例により価格の70%から65%に引下げる減額措置を行っています。

<税額が前年度の1.1倍を超える土地に対する固定資産税・都市計画税の条例減額(23区内)>

 土地の価格の上昇に伴う急激な税額上昇を抑制するため、平成21年度から、固定資産税・都市計画税の税額が前年度の税額に1.1を乗じて得た額を超える場合には、条例により当該超える額に相当する税額を減額する措置を行っています。

 なお、地積・利用状況等に変更があった場合、前年度の1.1倍を超えることがあります。 

<小規模非住宅用地に対する固定資産税・都市計画税の減免(23区)> 

 昨年度に引き続き、令和3年度についても、23区内の小規模非住宅用地(※)のうち、200uまでの固定資産税・都市計画税を2割減免します。

 ※一画地における非住宅用地の面積が400u以下であるもの。ただし、個人又は資本金若しくは出資金の額が1億円以下の法人が所有するものに限ります。 

<不燃化特区内における老朽住宅除却後の土地に対する固定資産税・都市計画税の減免(23区)>

 東京都では、地震発生時における大規模な市街地火災の発生や都市機能の低下を防ぐため、木造住宅密集地域のうち、特に改善を必要としている地区を不燃化推進特定整備地区(以下「不燃化特区」という。)に指定し、区と連携して不燃化促進に取り組んでいます。不燃化特区に対する特別の支援の一つとして、不燃化のために老朽住宅を除却した土地にかかる固定資産税・都市計画税を最長5年度分、住宅の敷地並みになるように8割減免します。

<新築住宅の固定資産税の減額>

 新築された住宅が、下記の床面積要件を満たす場合は、新たに課税される年度から3年度分(3階建以上の耐火・準耐火住宅は5年度分)に限り、当該住宅に対する固定資産税額(居住部分で1戸当り120u相当分までを限度)を2分の1減額します。

 また、平成21年6月4日以降に認定された長期優良住宅については、下記の床面積を満たす場合に、新たに課税される年度から5年度分(3階建以上の耐火・準耐火建築物は7年度分)に限り、当該住宅に対する固定資産税額(居住部分で1戸当り120u相当分までを限度)を2分の1減額します。

(床面積要件)

住宅の区分 一戸建住宅 住宅に店舗などが
含まれる併用住宅
アパートなどの
共同住宅
マンションなどの
区分所有の住宅 
新築年月  床面積 居住部分の床面積 独立的に区画された居住部分
ごとの床面積に、廊下や階段
などの共用部分をあん分し、
加えた床面積
専有部分のうち居住部分の床
面積に、廊下や階段などの共
用部分の床面積をあん分し、
加えた床面積
平成17年1月2日
〜令和4年3月31日
50u以上
280u以下
50u以上
280u以下
50u以上、280u以下
(貸家の場合)
40u以上、280u以下
50u以上、280u以下
(貸家の場合)
40u以上、280u以下

 

<住宅等の改修工事に伴う減額>

1.住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額

 昭和57年1月1日以前からある住宅について、令和4年3月31日までに、建築基準法に基づく現行の耐震基準に適合させるよう一定の耐震改修を施した場合、工事完了日の翌年度(1月1日工事完了の場合はその年度)1年度分(改修前の住宅が、建築物の耐震改修の促進に関する法律に規定する通行障害既存耐震不適格建築物に該当する場合は2年度分)、当該住宅に対する固定資産税額(居住部分で、1戸当たり120u相当分までを限度)を2分の1(※)減額します。

※改修後の住宅が認定長期優良住宅に該当することとなった場合は翌年度分に限り3分の2

(減額要件)

@耐震改修後の家屋の居住部分の割合が当該家屋の2分の1以上あること(居住部分で、1戸当たり120uの床面積相当分までが減額対象)

A耐震改修に要した費用の額が1戸当たり50万円を超えていること

B耐震基準に適合した工事であることの証明を受けていること

C改修が完了した日から3か月以内に「固定資産税減額申告書兼減免申請書」により申告があったもの

2.要安全確認計画記載建築物等の耐震改修に伴う固定資産税の減額

 建築物の耐震改修の促進に関する法律に規定する要安全確認計画記載建築物又は要緊急安全確認大規模建築物について、政府の補助を受けて、令和5年3月31日までに建築基準法に基づく現行の耐震基準に適合させるよう改修工事を行った場合、改修工事が完了した年の翌年度から2年度分の当該家屋に対する固定資産税額(当該額が当該補助対象改修工事に係る工事費の5%に相当する金額を超える場合は、5%に相当する金額)の2分の1を減額します。

※減額を受けるためには、改修が完了した日から3か月以内に申告が必要です。

3.住宅のバリアフリー改修に伴う固定資産税の減額

 新築された日から10年以上を経過した住宅のうち、65歳以上の方、介護保険法の要介護若しくは要支援の認定を受けている方又は障害者の方が居住するもの(賃貸部分を除く。)について、令和4年3月31日までの間に一定のバリアフリー改修工事(改修後の住宅の床面積が50u以上280u以下で、改修工事に要した費用の額(補助金等を控除した額)が1戸当たり50万円を超えていること)を施した場合、当該住宅に対する翌年度分の固定資産税額(居住部分で、1戸当たり100u相当分までを限度)を3分の1減額します。

※減額を受けるためには、一定の要件を満たすほか、一定の書類を添付の上、改修が完了した日から3か月以内に申告が必要です。

4.住宅の省エネ(熱損失防止)改修に伴う固定資産税の減額

 平成20年1月1日以前からある住宅(賃貸部分を除く)について、令和4年3月31日までの間に、窓の断熱改修工事等の一定の省エネ(熱損失防止)改修工事(改修後の住宅の床面積が50u以上280u以下で、改修工事に要した費用の額(補助金等を控除した額)が1戸当たり50万円を超えていること)を施した場合、当該住宅に対する翌年度分の固定資産税(居住部分で、1戸当たり120u相当分までを限度)を3分の1減額します。

※改修後の住宅が認定長期優良住宅に該当することとなった場合は3分の2

※減額を受けるためには、一定の要件を満たすほか、一定の書類を添付の上、改修が完了した日から3か月以内に申告が必要です。