借地管理・底地管理

1.借地の更新料について

 更新料は地代と違い、金額が大きくなるため借地権者が払えない、払いたくない等の問題になる場合があります。

 一つの解決策としては、地代に更新料の金額を上乗せする方法も有ります。更新料を更新期間で割った金額を地代に上乗せしてもらいます。そうすれば借地権者も月々に分割になるので払いやすくなります。ただし、後々トラブルにならないために合意書等を作成し締結した方が良いです。

2.地代の滞納について

 地代の滞納があると、すぐに借地権の解除ができるかというと、通常地代が相当期間滞納されている場合、法律用語で「信頼関係が破壊されている」という状況にならないと難しいとみられています。また滞納期間内に催告(内容証明など)を借地人に送っているかということも考慮されます。(法律関係につきましては、詳しくは弁護士等にお聞き下さい。)

 そのため、地代のきちんとした入金管理が大切です。

3.建替えの問題

 土地賃貸借契約書の中に建替え及び増改築の禁止に関する条文が入っている場合には、借地権者が(承諾なしに)勝手に建替えをすることは契約違反となります。建替え及び増改築の禁止条文があるのに、借地権者が勝手に建替えをしてしまった場合には、借地権者に建替えには承諾が必要なこと、それに伴い承諾料が必要なことをお話して解決していくことになります。

4.底地の売却

 借地権者に底地を買い取ってもらいたい場合には、お話し合いで価額を決めていくことになります。相続税などを算出する場合に借地権割合というものがありますが、あくまで税金を算出するための割合なので、参考資料としての情報になります。