不動産の相続税評価

 宅地は路線価をもとに評価する場合と、固定資産税評価額に倍率を乗じて評価する場合があります。国税庁のホームページから該当地を探すと、路線価で評価する地域か倍率方式で評価する地域かが記載されています。

 参考:財産評価基準書路線価図・評価倍率表

1.路線価方式とは

 路線価とは国税庁が道路に設定する1u当たりの土地の金額のことです。毎年1月1日時点で評価されている公示地価の80%水準で算定されています。土地は、この路線価をもとにその形状・接道状況等によって決められている各種補正率を加味して、地積を乗ずることで評価します。

2、倍率方式とは

 「倍率方式」は固定資産税評価額と一定の倍率により土地を評価します。一定の倍率は各国税局で公表されています。固定資産税評価額と倍率は、宅地・田・畑・山林・原野等の地目別に定められています。この地目は土地登記簿上のものではなく、現況での地目の固定資産税評価額と倍率によって評価されます。

 

3、借地として貸している場合

 借地権などの権利がついている宅地は、借地権のついていな更地としての評価額から借地権の評価額を引いて求めます。

 借地権の評価額は、借地権の目的となっている土地が自用地(更地)であるとした場合の評価額に借地権割合を乗じて求めます。この借地権割合は、地域ごとに定められており、路線価図や評価倍率表で確認することができます。都心部の住宅地域ではおおむね60%から70%程度です。

 

4、地積規模の大きな宅地の評価

 東京・大阪・名古屋の三大都市圏の地域で500u以上、それ以外の地域では1000u以上の宅地は「地積規模の大きな宅地」として減額されるすることになります。

 地積規模の大きな宅地の評価の算式は次の通りです。

 評価額=路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率などの各種画地補正率×規模格差補正率×地積


5、小規模宅地等の特例

 父親や母親の名義の実家の敷地を親族が相続する場合、税制上の特例で、更地としての評価額の最大80%を減額できる場合があります。これを「小規模宅地等の特例」と言います。
 小規模宅地等の特例は、相続人が主に被相続人の事業をしていた土地や、居住していた土地を一定の要件のもとで相続した場合に、その土地の評価額の一定割合を減額する特例です。


6、家屋の評価

 家屋の相続税評価は固定資産税評価額をもとに評価します。

 アパート等の賃貸住宅は、貸家として評価され、建物としての固定資産税評価額から借家権割合を差し引いた評価となります。