「賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方」が改正され令和4年6月15日に施行となりました。
契約変更に伴う重要事項説明・契約締結時書面交付については、従来国交省から「法令に準じた取扱いをするべきもの」と説明されていましたが、特定賃貸借契約の賃料減額を伴う契約変更時に事業者からの説明がない等のトラブルが発生していたことから今回の改正になったようです。
今回の改正で、「管理受託契約・特定賃貸借契約を締結しようとするとき（したとき）」には、契約内容の変更があったときを含むものと 「運用指針」（「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」） に明記されました。併せて契約変更時に求められる対応が整理されました。
改正運用指針の施行後は、契約変更時の重要事項説明等に違反があれば、監督処分の対象となり得るとのことです。
Ｒ04-06-21
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１．土地利用に関連する民法の規律の見直し⇒令和5年4月1日
①財産管理制度の見直し
②共有制度の見直し
③相隣関係規定の見直し
④相続制度の見直し
２．土地を手放すための制度の創設（相続土地国庫帰属制度の創設）⇒令和5年4月27日
３．相続登記の申請義務化⇒令和6年4月1日施行
（住所等の変更登記の申請義務化⇒今後政令を制定）
上記の１の①・②は、売買等において、所有者・共有者不明土地の取引が円滑に行えるようになると思われます。また１の③は、導管等の引込において、他人の土地に設置する権利が明確化されることにより、煩雑な手間が少なくなると思われます。
参考：所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し【民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要
Ｒ04-05-12
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「経営事項審査」でCCUSの加点（2023年1月改定予定）
CCUSを利用すれば経審の点数が上がり、入札参加資格の点数も上がります。
元請け企業が、建設キャリアアップシステム（CCUS）の活用でカードリーダーなどを建設現場に導入し、技能者の就業履歴の蓄積に取り組んでいれば、W評点で最大15点、加点されます。ワーク・ライフ・バランス（WLB）に取り組んでいる企業も加点されます。（2023年1月の施行予定）
今回の経審改正は、「担い手の育成・確保」「災害対応力の強化」「環境への配慮」に取り組む建設企業を経審の「社会性等（W点）」の評価項目で加点し、その努力を後押しする狙いがあります。
今回の改正では、「社会性等（W点）」の素点の最高点が237点となり現行より20点アップされます。
① CCUS活用での元請けに対する加点措置
現行の「労働福祉の状況（W1）」に代わり新たに設ける「担い手の育成及び確保に関する取組状況（W1）」の中に位置付けられます。
元請けが過去1年間に施工した公共と民間の全ての建設現場で、CCUSの現場登録とカードリーダーの設置などにより、技能者の就業履歴の蓄積に取り組んでいれば15点（公共工事だけなら10点）を加点されます。
② ワーク・ライフ・バランス加点措置
「くるみん」「えるぼし」「ユースエール」の認定企業に最大5点を新たに加点されます。加点は「くるみん」3点（プラチナくるみん4点）、「えるぼし」2～4点（プラチナえるぼし5点）、「ユースエール」4点
③ 「災害対応力の強化」
現在の加点対応機種（6機種）に、ロードローラーや振動ローラー、ブレーカ、解体用つかみ機、高所作業車などを加える。
ダンプについては、現行の経審で加点対象を最大積載5トン以上としているが、積載量によらず土砂の運搬が可能な全てのダンプを加点対象とする。
④ 「環境への配慮」
新たに「エコアクション２１」を加点対象に加えます。「ISO14001」が現行のまま5点、「エコアクション２１」が3点となります。
千葉県松戸市で、ラサール不動産投資顧問（株）と（株）NIPPOが共同で開発したBTS型物流施設※の竣工式が行われました。
※Build To Suitの略で、デベロッパーが特定のテナントのニーズに応じて建設し、原則として棟全体を1つのテナントに賃貸するもの。
楽天グループ（株）と（株）西友が全フロアを賃借し、楽天西友ネットスーパーの専用の物流センターとする予定です。設備的には、冷凍冷蔵機能を整備し、3温度帯（常温・冷蔵・冷凍）に対応できます。梁下有効高さは5.5m以上を確保し、倉庫内作業の効率化に向けた自動化設備を導入す予定です。
ネットスーパーは老人向け・巣ごもり向けに好調のようです。
Ｒ04-01-27
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ここ数年、住宅修理などに関し、「保険が使える」と言って勧誘する業者とのトラブルが増加しています。こうした勧誘については、修理会社と契約する前に、契約している損害保険会社または損害保険代理店へ相談してください。
今年に入って、警察が損害保険金詐取容疑でリフォーム業者及び自宅が損傷したとした会社員などを逮捕しました。リフォーム業者が指南役となり、数年かけて保険会社10数社から総額1億6000万円を詐取した疑いがあるとのことです。指南をしたリフォーム業者だけでなく、建物所有者も逮捕されています。
こういった勧誘に対しては、くれぐれも用心しましょう。
参考：被害1億6千万円か 住宅の損害保険金詐取容疑で、指南役ら5人逮捕
Ｒ04-01-27
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あけましておめでとうございます。
昨年は格別のご愛顧賜り心よりお礼申し上げます。今年も皆様のご期待にお応えしより一層業務に努めて参ります。今後とも変わらぬご指導ご鞭撻の程お願い申し上げます
Ｒ04-01-04
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本年もお世話になりました。
さて、誠に勝手ながら、弊社は次のとおり休業させていただきます
年末年始休業期間：2021年12月29日（水）～2022年1月3日（月）
来年もよろしくお願い致します。
どうぞ良いお年をお迎えください。
Ｒ03-12-28
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アニメ・コミック・ゲームの専門店の「アニメイト池袋本店」が旧池袋保健所跡地に増築して、
2023年春にリニューアルオープンします。今回のリニューアルにより、豊島区が掲げる「まち全体
が舞台の誰もが主役になれる劇場都市」の実現に貢献していきたいとのことです。
リニューアル後は、「Hareza池袋」と連続性のある外観デザインにすることにより、このエリア
が一帯となり「エンターテインメント空間」になります。
店舗内には、アニメやコミックの世界をさまざまな形で体感できるような施設も作られるようで
す。今後は、オタクな人たちだけではなく、子供ずれなどのファミリー層なども訪れるようになるかもしれません。
このエリアが注目されれば、周辺の不動産の需要も堅調に推移すると思われます！
（完成予定図）
Ｒ03-12-16
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政府与党は12月10日に「令和4年度税制改正大綱」を決定しました。
2021年で適用期限切れを迎える住宅ローン減税は、適用期限を4年間延長（25年）されますが、
控除率が現行の1％から0.7％へと引き下げられます。
新築住宅の控除期間は、10年から13年へ延長となります。長期優良住宅・低炭素住宅、ZEH
水準省エネ住宅など、環境性能や省エネ性能が高い住宅については、控除限度額を上乗せされます。
長期優良住宅・低炭素住宅は5,000万円、ZEH水準省エネ住宅は4,500万円、省エネ基準適合住宅
は4,000万円になります。また適用対象者の所得要件が3,000万円から2,000万円へと引き下げられ
ます。
住宅取得等資金に係る贈与税非課税措置は、非課税限度額が良質な住宅について1,000万円になり2年間延長されます。
以上
Ｒ03-12-13
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最近、不動産業界でもますます環境にやさしい設計・運用などが重視されるようになってきていま
すが、不動産投資の指標でも環境等に配慮すること（ESG投資）が必要になってきているようです。
ESG投資というのは、従来の財務情報だけではなく、環境（Environment）や社会（Social）
・ガバナンス（Governance）の要素をも考慮した投資のことです。
国連が提言した責任投資原則（PRI、Principles for Responsible Investment）（機関投資家が
「ESG」を投資プロセスに組み入れることを含む）に各国の年金基金などが署名したため、広く普及
してきているようです。
そのため、国土交通省もESG投資の普及促進に向けた施策（ESG不動産としての認証制度など）
を検討しているようです。将来的には、投資判断の重要な指標になるかもしれません。
（参考）ESG投資 経済産業省
Ｒ03-12-09
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ZEBとは、Net Zero Energy Building（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の略称で、「ゼブ」と読みます。快適な室内環境を実現しながら、建物で消費する年間の一次エネルギーの収支をゼロにすることを目指している建物のことです。
ZEHとは、 Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略称でとは、「ゼッチ」と読みます。快適な室内環境を保ちながら、住宅の高断熱化と高効率設備によりできる限りの省エネルギー化に努め、さらに太陽光発電などでエネルギーをつくることで、1年間に消費する住宅の一次エネルギー量の収支が正味（ネット）でおおむねゼロ以下になる住宅のことです。
参考：ZEBとは（環境省）
Ｒ03-12-02
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建物は幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接道していないと建てられません。
以前、建築基準法の「43条但し書き」と呼ばれていた許可制度は、平成30年の建築基準法の改正
で「43条2項」になりました。
また「43条2項1号」で、特例許可の実績の蓄積があるものの一部については、あらかじめ特定行
政庁により定めた基準に適合すれば、建築審査会の許可を不要とする「認定制度」になりました。
そのため改正前より、「建築基準法上の道路でない通路」に接する土地の建築について、一定の基
準をクリアすれば（認定されれば、建築審査会の許可なしに）、建設が可能な場合もありえます。
Ｒ03-11-24
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東京ドームを子会社化した三井不動産は、スポーツ施設を核としたまちづくり開発の一つとして、東京ドームエリアの再開発を進めるようです。ホテルや娯楽施設、ドーム観戦などを関連させた総合的なサービスを創出して、集客と利用価値の向上を目指し、付近の再開発も計画しているようです。
そのほか同社は、日本サッカー協会と提携して、サッカーの力を活用した街づくり連携及び拠点再編に関する協定を締結するなど、スポーツ施設周辺のまちづくり開発に注力するようです。
今後スポーツ施設周辺の不動産開発が注目されるようになるかもしれません。
Ｒ03-11-10
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賃貸借契約の条項に、いわゆる「追い出し条項」（家賃滞納の場合に一定の要件を満たせば物件を明け渡したとみなして家財を処分できる）が定められることがあります。今年3月に大阪高裁の控訴審判決において、この「追い出し条項」は一定の要件を満たせば適法との判断がされました。
その要件とは、●２カ月以上の家賃滞納、●連絡が取れない、●長期にわたり電気、ガスなどの使用がない、●客観的に見て再び住宅を使用する様子がないというものです。
この「追い出し条項」は、１審判決では法的手続きを経ずに一方的に家財を搬出できるなどとして違法と判断しましたが、高裁では４要件を満たす状況では借主がすでに家財を守る意思を失っている可能性が高く、「占有権が消滅していると認められる」と指摘して、消費者契約法にも反しないと判断しました。
上告も検討されているようで、まだ最終的な判断は分かりませんが、今後注目される問題だと思われます。
参考：家賃滞納者の家財搬出 2審は「追い出し条項にあたらず」
なお法律的なことにつきましては、法律の専門家にご相談下さい。
Ｒ03-11-04
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残念ですが、池袋の東急ハンズが10月31日に閉店になります。東急ハンズはコロナ禍による売り上げ低迷などから2020年12月に神戸市の三宮店、川崎市の川崎DICE店、国分寺店などを閉店していましたが、とうとう都心大型店の池袋店も37年の歴史に幕を閉じ閉店します。
池袋駅とサンシャインシティを結ぶ繁華街にあり、若者や訪日外国人観光客にも人気のスポットになっていました。猫と触れ合え、猫カフェブームの先駆けともいわれる「ねこぶくろ」も女性客らの人気を集めていました。
10月1日から10月31日まで「全力謝恩祭」開催れています。
ぜひ最後の見納めにいらしてはいかがでしょうか。
Ｒ03-10-26
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最近、都市部での土砂災害が増加していることから、土砂災害についての意識に変化があったようです。
参考：応用地質（株）は20日、「土砂災害に対する危機感や避難行動に対する意識調査」の結果を公表
土地購入（入居）時に、約半数にも上る人が「自分でハザードマップを調べた」ということです。
宅建業法施行規則が今年8月に改正になり、宅建業者は不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を事前に説明することが義務づけられました。
不動産購入（賃借）者は、今後ますます土砂災害・水害などのリスクに敏感になってくると思われます。
参考：ハザードマップポータルサイト（住所を入力して確認してみましょう。）
Ｒ03-10-22
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国土交通省は今年9月に「不動産IDルール検討会」の初会合を行いました。
国内の不動産には、土地・建物の共通番号（ID）がなく、住所や地番があっても表記の多様性（2-1-1とか2丁目1番1号、二丁目1番1号等）により同一物件か否かが直ちには分からない場合もあります。そのため、物件の情報収集や情報提供を行なう際に余計な手間や時間がかかる場合もあります。
検討会ではそうした課題を解決するため、各不動産に付与する共通コード「不動産ID」の運用ルール等を検討していくようです。
不動産に統一した唯一無二の「番号(記号）」が付けば、情報処理にも適するようになり、不動産業務においても生産性が上がると思われます。
Ｒ03-10-20
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10月に国土交通省（不動産業課）から、「宅地建物取引業者による人の告知に関するガイドライン」が公表されました。
「人の死の告知」については、今まで業者が買主（借主）にどのような状況まで告知しないといけないか迷うことが多く、悩みの種になっていました。これからは国交省でそのガイドラインが公表されましたので、業者はそれを判断基準にしていくことになると思われます。
Ｒ03-10-13
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多摩川住宅ホ号棟マンション建替組合は、4月26日に調布市からマンション建替え円滑化法に基づく組合設立認可を受け、事業協力者としてデベロッパー2社が参加組合員として参画します。
容積率の引き上げがされたことで、現在の380戸（11棟）から910戸（7棟）の長期優良住宅認定マンションに建て替えられるとともに、コミュニティ街路や公園、広場なども整備されます。
多摩川住宅（1968年竣工）は、東京都住宅供給公社が手掛けた初の大規模団地であり、今後の団地の建替えのモデルケースの一つになると思われます。
Ｒ03-06-02
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ロジランドは5月17日に、埼玉県春日部市で3つ目となる物流施設の開発用地を取得したと発表しました。同市において進めるドミナント戦略の一環のようです。
敷地面積は9789平方メートル、延床面積は19371平方メートル、鉄骨造地上4階建、床荷重は1平方メートルあたり1.5トン、梁下天井有効高は5.5メートル。柱スパンは10メートル以上を確保して、全館LED照明採用、BCP対策として非常用発電機など備えるとのことです。
同社は、埼玉県羽生市でも3物件を開発中で、ドミナント戦略を進めているとのことです。
独立系の物流開発会社も物件購入に積極的なようです。
Ｒ03-05-17
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プロロジスは、マルチテナント型物流施設「プロロジスパーク千葉1」において、小スペースを期間1週間から賃貸可能なサービス（プロロジス・フレックススペース）を開始したとのことです。
この施設は2019年9月に竣工して、地上5階建て延床面積約14万7000㎡、東関東自動車道・千葉北ICから約3km、京葉道路・川ICから約4kmに位置します。
賃貸借期間は1週間から3か月間の1日単位で、最小143坪のスペースから利用可能のようです。従来の物流施設の賃貸借契約内容と違い、敷金・水光熱費・原状回復費用などの諸費用を不要にして、契約プロセスを簡略化しているようです（最速翌日からの利用が可能）。
この施設では、セキュリティカードで入退場を管理して、警備会社の高精度な画像認識技術を搭載した防犯カメラを区画ごとに複数設置して、高度な防犯性を確保しているようです。
この短期間の賃貸にも対応できるように、同施設内にある人材派遣会社は1日単位からの人材派遣や庫内作業を請負うとのことです。物流作業を受託する会社は、ラストワンマイルの配送業務などを請け負うことで、フレックススペースを利用する企業の物流業務オペレーションを支援するとのことです。
効率的な物流施設の需要は旺盛で、それにともなう物件（土地、倉庫）の需要も過熱しているようです。
Ｒ03-04-09
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サンフロンティア不動産（株）はシェアオフィス「WEEK」の第5弾「WEEK KANDA」（東京都中央区）を7月に開業すると発表し、入居企業の募集を開始しました。
「WEEK」は同社が展開する、曜日で契約可能なシェアオフィスシリーズです。「KANDA」は、都営新宿線「岩本町」駅徒歩2分、JR各線「神田」駅徒歩6分、同「秋葉原」駅徒歩7分。1階にはラウンジや会議室、屋上にはルーフトップガーデン（貸し切り費用は別途）を共用施設として整備しているようす。
今後、事務所などでは多様なシェア型のものが増えるかもしれません。
Ｒ03-03-26
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東京アニメアワードフェスティバルが３月１２日～３月１５日まで開催されます。アニメーション作品の振興を目的とした国際映画祭が、東京・池袋の複数会場で開催される予定です。
優れた作品を表彰する『アワード』各賞には、日本国内で未興行のアニメーション作品を対象とした「コンペティション部門」、この1年間に国内で上映・放送された全作品の中から、最も優れた作品・個人に贈る「アニメ オブ ザ イヤー部門」、アニメーション業界に貢献した人を顕彰し、先人達の歴史、技術、生きざまを伝える「アニメ功労部門」などがあります。
また『アワード』受賞作品の上映・鑑賞会のほか、ワークショップ、トークセッションなども行れる予定です。
アニメの聖地になりつつある「池袋」を堪能してみてはいかがでしょうか。
Ｒ03-03-01
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神奈川県相模原市のJR横浜線淵野辺駅から徒歩で20分、2008年に閉鎖された元カルピスの相模工場が2020年末に物流施設開発用地として取引されたようです。その取引金額が何と坪170万円前後で、関係者を驚かせるものだったようです。
物流施設はネット通販（EC）の拡大を受け、投資家からの人気が高い。2020年の国内不動産投資額の約27％を占めているようです。
物流施設は、今や首都圏向けでも開発の波は一都三県にとどまらず、茨城方面にも広がっているようです。首都圏から多少距離があっても、土地代が安く道路も空いているため、物流適地と見られるようです。
Ｒ03-02-22
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本年もよろしくお願い致します。
ある不動産投資家意識調査が発表されました。調査期間は1月7～11日、有効回答数は754とのことです。
「今後の不動産投資戦略をどうするか」との質問に対しては、「買い進めたい」（55％）が最も多く、過半数を占め、次いで、「様子を見てから判断したい」（39％）となり、不動産価格が下がったとしてもコロナの影響が計り知れないため、慎重に判断したいという意見も多く挙がったようです。
「不動産賃貸業に対するコロナの影響について」は、「非常に影響がある」、「やや影響がある」との回答が41％となったものの、一方、「あまり影響はない」「全く影響はない」と回答が41％となり、回答が分かれる結果となったようです。
コロナ禍でも、過半数の不動産投資家は積極的なようです。
Ｒ03-01-22
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本年もお世話になりました。
当社の年末年始の休暇は以下の通りです。
2020年12月28日（月）～2021年1月4日（火）まで
来年もよろしくお願い致します。
Ｒ02-12-28
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自由民主党と公明党は12月10日、21年度税制改正大綱を取りまとめました。住宅・不動産分野において焦点となっていた住宅ローン減税の延長・拡充や固定資産税負担の軽減措置については、国土交通省や業界団体の要望がほぼ受け入れられたようです。
今回の税制改正では、コロナ禍と消費増税の影響により低迷の続く民間住宅投資を下支えするため、消費増税に伴う駆け込み需要・反動減対策として設けられた「住宅ローン減税の控除期間の3年間延長措置」を延長・拡充されます。コロナ禍対応として既に一度延長されている措置ですが、適用期間が今回更に1年間延長されることになります。
複数の団体が強く求めていた「床面積要件の緩和」も実現されました。現行は「50m2以上」となっている面積要件を「40m2以上」へと引き下げました。ただし、40m2以上50m2未満の物件については「合計所得金額1000万円以下」と所得要件を設けています。
Ｒ02-12-18
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12月12日に、（公社）全日本不動産協会の研究機関である全日みらい研究所から、「全日空家対策大全」（会員の空き家取引の実態を収集・分析した総合的な空き家対策資料）が発表されました。
この資料は、全国の会員180社からの空き家取引事例の情報を基に作成されたとのことです。回答会員の年間平均空き家取り扱い件数は15.7戸で、このうち、媒介契約を結んだ上で成約しなかった件数が平均4.6戸にもなるようです。取扱戸数の3～4割が成約していないことになり、一般的な取引に比べると著しく成約率が低いとのことです。
苦労した点としては以下のような項目があります。
・残置物の処分、・農地法の手続き、
・売主（相続人）が遠方に住んでおり、売出価格やリフォーム等での合意が難しい。
・物件の需要がない場合が多く、成約までに長期間かかる。
・詳しくは下記の「全日空家対策大全」を参照して下さい。
（全日空家対策大全）
Ｒ02-12-14
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日本製鉄は板橋区内に保有していた鋼管工場（約11万平米）を今年5月に閉鎖して、９月にその跡地の売却のために入札を行った。その入札には、多数の物流施設を開発する投資家やデベロッパーなどが参加し、総勢20社以上が応札、最高値は坪単価で250万円前後という過熱状態だったようだ。
コロナ禍の不動産業界で、唯一活発な投資が行われているのが物流施設らしい。「巣ごもり」に伴いネット通販の需要が拡大して、荷物を保管・配送するために物流施設の引き合いが一層強まったようです。アマゾンは8月、首都圏で新たに4カ所の物流拠点を開設すると発表。延べ床面積は4施設合計で35万平米にも達するとのことです。
Ｒ02-11-16
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国土交通省は10月16日、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）のサブリース関連規制（12月15日施行）、「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」および「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則」「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」を公表しました。
同法では、サブリース業者（特定転貸事業者）と賃貸オーナーとのトラブルを防止するために、勧誘時の誇大広告や不当勧誘等が規制されます。ガイドラインにより、誇大広告や不当勧誘について禁止される具体例や、サブリース契約にあたって重要事項説明書に記載すべきリスク事項等が明確化されました。
Ｒ02-10-21
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本社 東京都豊島区東池袋1-35-8
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FAX : 03-3980-2480
E-mail : kinfo7512@iwai-cc.jp
URL : https://www.iwaix.jp/