年末年始のお知らせ

昨年に引き続き、本年も大変お世話になり、誠にありがとうございました。

本年は、コロナ禍での外出制限も解除され、多くの方々が旅行や食事会と、久しぶりの会合を楽しまれたのではないかと思います。外国人観光客も増加し、街にも活気が戻ってまいりました。

皆様におかれましては、年末年始、どうぞお身体にお気をつけて過ごされてくだいませ。

社員一同、来年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

 

なお、弊社の年末年始の営業につきましては

■12月29日~1月3日(休業)

2024年は1月4日より営業いたします。

 

 

 

 

ときわ荘通りに「昭和レトロ館」がオープン(11月3日)

画像の説明を入力してください

 令和4年11月3日(祝)、トキワ荘通りに沿いにトキワ荘通り昭和レトロ館(豊島区立昭和歴史文化記念館)」がオープンします。(昭和20年代に建てられた戦後マーケット「味楽百貨店」(みらくひゃっかてん)内)

 開館と区制90周年を記念して、「これも学習マンガだ!展」と「タイムトリップ 豊島区の90年」が開催される予定です。

 「ときわ荘マンガミュージアム」のあるトキワ荘通りは、池袋の新たなマンガ文化の観光地になるかもしれません。

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東池袋1丁目地区再開発事業 新たなランドマークに!

 2022年7月6日、東京都により「東池袋一丁目地区市街地再開発組合」の設立が認可されました。 

 再開発エリアは袋駅北東側の明治通り(環状5号線)とJR鉄道線路敷に囲まれたところで、これまで大規模未利用地や小規模敷地などが目立ち、老朽化した建物が増加していました

 再開発組合は、事務所、イベントホール、文化体験施設などで構成する地上33階、地下3階、高さ約180m、延べ面積約155,000㎡の超高層ビルを新設する予定です。 

 

 この再開発地区は当社のあるビルの目に前で、これまでオールド池袋の雰囲気の残る数少ないエリアでしたが、この再開発によりイメージが一新され、ハレザ池袋に次ぐ新たな池袋のランドマークになると思われます。

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西武池袋に新酒売場 日本酒・世界の酒

 西武池袋本店の食品館地下2階に9月22日、新酒売り場「酒蔵」がオープンします。

 
 

 「日本の酒」「世界の酒」「プレミアムワイン」をテーマとする3つの専門性の高い酒店が導入され、今まで取り扱うことができなかった希少な酒も販売されるようです。

 今回の改装で酒売り場は地下2階に移設され、面積が約1.4倍、品ぞろえは約1.6倍に拡大され、各ショップにはソムリエや利き酒師が常駐し、客のこだわりの要望などにも応えるということです。

 

ぜひ訪れてみてはいかがでしょうか。

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新規物件入力(2022-09-01)

都内のマンション需要は相変わらず旺盛です。

 マンション需要は旺盛です。その一例として競売物件は時価よりも安く手に入るというメリットがありましたが、現状は違います。むしろ時価よりも高いケースが頻発しています。
 国内ばかりか国外の投資家の需要が盛んであることも一つの理由でしょう。外国から見ると、東京のマンション価格は安く見れると言います。この先どうなるか予測できません。

ホームページを一新しました。

 ホームページを一新し、皆様が使いやすいようにしました。それでもまだまだだと思います。

民様の御意見やご要望がございましたらお知らせください。(2022年8月31日)

改正宅地造成等規制法

 危険な盛り土の規制を強化する改正宅地造成等規制法(宅地造成及び特定盛土等規制法」(通称・盛土規制法)が本年5月に参院本会議で可決、成立しました。

 都道府県知事が盛り土によって人家などに被害が及ぶ恐れがある地域を「規制区域」に定めて、そ

の区域内での盛り土・切り土などの工事が許可制になりました。

 盛土等を行うエリアの地形・地質等に応じた災害防止のための必要な許可基準が設定されます。 

 許可基準に沿った安全対策が行われているかを確認するため、施工状況の定期報告、施工中の中間

検査及び工事完了時の完了検査等が行われます。

 罰則も強化されて、法人対象の罰則規定が新たに設けられ(罰金は最高3億円)、個人への罰則も

最高「3年以下の懲役、1000万円以下の罰金」になります(現行法より大幅に引き上げられま

す。)

 来年5月までに施行される予定です。


R04-07-25

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改正「賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方」施行(令和4年6月15日)

賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方」が改正され令和4年6月15日に施行となりました。

 契約変更に伴う重要事項説明・契約締結時書面交付については、従来国交省から「法令に準じた取扱いをするべきもの」と説明されていましたが、特定賃貸借契約の賃料減額を伴う契約変更時に事業者からの説明がない等のトラブルが発生していたことから今回の改正になったようです。

 今回の改正で、「管理受託契約・特定賃貸借契約を締結しようとするとき(したとき)」には、契約内容の変更があったときを含むものと 「運用指針」(「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」) に明記されました。併せて契約変更時に求められる対応が整理されました。 

 改正運用指針の施行後は、契約変更時の重要事項説明等に違反があれば、監督処分の対象となり得るとのことです。

R04-06-21

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所有者不明土地関連法について

 所有者不明土地関連法の施行期日は以下のようになります

 1.土地利用に関連する民法の規律の見直し⇒令和5年4月1日

  ①財産管理制度の見直し

  ②共有制度の見直し

  ③相隣関係規定の見直し

  ④相続制度の見直し

 2.土地を手放すための制度の創設(相続土地国庫帰属制度の創設)⇒令和5年4月27日

 3.相続登記の申請義務化⇒令和6年4月1日施行

 (住所等の変更登記の申請義務化⇒今後政令を制定

 上記の1の①・②は、売買等において、所有者・共有者不明土地の取引が円滑に行えるようになると思われます。また1の③は、導管等の引込において、他人の土地に設置する権利が明確化されることにより、煩雑な手間が少なくなると思われます。

参考:所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し【民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要

R04-05-12

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建設業「経営事項審査」でCCUSの加点(2023年1月改定予定)

「経営事項審査」でCCUSの加点(20231月改定予定)

CCUSを利用すれば経審の点数が上がり、入札参加資格の点数も上がります。

 元請け企業が、建設キャリアアップシステム(CCUS)の活用でカードリーダーなどを建設現場に導入し、技能者の就業履歴の蓄積に取り組んでいれば、W評点で最大15点、加点されます。ワーク・ライフ・バランス(WLB)に取り組んでいる企業も加点されます。(20231月の施行予定)

 今回の経審改正は、「担い手の育成・確保」「災害対応力の強化」「環境への配慮」に取り組む建設企業を経審の「社会性等(W点)」の評価項目で加点し、その努力を後押しする狙いがあります。

 今回の改正では、「社会性等(W点)」の素点の最高点が237点となり現行より20点アップされます。

① CCUS活用での元請けに対する加点措置

 現行の「労働福祉の状況(W1)」に代わり新たに設ける「担い手の育成及び確保に関する取組状況(W1)」の中に位置付けられます。

 元請けが過去1年間に施工した公共と民間の全ての建設現場で、CCUSの現場登録とカードリーダーの設置などにより、技能者の就業履歴の蓄積に取り組んでいれば15点(公共工事だけなら10点)を加点されます。

② ワーク・ライフ・バランス加点措置

「くるみん」「えるぼし」「ユースエール」の認定企業に最大5点を新たに加点されます。加点は「くるみん」3点(プラチナくるみん4点)、「えるぼし」24点(プラチナえるぼし5点)、「ユースエール」4

③ 「災害対応力の強化」

 現在の加点対応機種(6機種)に、ロードローラーや振動ローラー、ブレーカ、解体用つかみ機、高所作業車などを加える。

 ダンプについては、現行の経審で加点対象を最大積載5トン以上としているが、積載量によらず土砂の運搬が可能な全てのダンプを加点対象とする。

④ 「環境への配慮」

 新たに「エコアクション21」を加点対象に加えます。「ISO14001」が現行のまま5点、「エコアクション21」が3点となります。

ネットスーパー向け物流施設が竣工(千葉県松戸市)

千葉県松戸市で、ラサール不動産投資顧問(株)と(株)NIPPOが共同で開発したBTS型物流施設※の竣工式が行われました。

Build To Suitの略で、デベロッパーが特定のテナントのニーズに応じて建設し、原則として棟全体を1つのテナントに賃貸するもの。

 楽天グループ(株)と(株)西友が全フロアを賃借し、楽天西友ネットスーパーの専用の物流センターとする予定です。設備的には、冷凍冷蔵機能を整備し、3温度帯(常温・冷蔵・冷凍)に対応できます。梁下有効高さは5.5m以上を確保し、倉庫内作業の効率化に向けた自動化設備を導入す予定です。

 参考:松戸にネットスーパー専用物流施設/ラサール他

 ネットスーパーは老人向け・巣ごもり向けに好調のようです。

R04-01-27

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住宅修理で「保険が使える」との勧誘をする業者とのトラブルが増加!

 ここ数年、住宅修理などに関し、「保険が使える」と言って勧誘する業者とのトラブルが増加しています。こうした勧誘については、修理会社と契約する前に、契約している損害保険会社または損害保険代理店へ相談してください。

 今年に入って、警察が損害保険金詐取容疑でリフォーム業者及び自宅が損傷したとした会社員などを逮捕しました。リフォーム業者が指南役となり、数年かけて保険会社10数社から総額1億6000万円を詐取した疑いがあるとのことです。指南をしたリフォーム業者だけでなく、建物所有者も逮捕されています。

 こういった勧誘に対しては、くれぐれも用心しましょう。

参考:日本損害保険協会「住宅修理のトラブルに注意

参考:被害1億6千万円か 住宅の損害保険金詐取容疑で、指南役ら5人逮捕

R04-01-27

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明けましておめでとうございます。

あけましておめでとうございます。

昨年は格別のご愛顧賜り心よりお礼申し上げます。今年も皆様のご期待にお応えしより一層業務に努めて参ります。今後とも変わらぬご指導ご鞭撻の程お願い申し上げます

R04-01-04

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年末年始休業期間

本年もお世話になりました。

さて、誠に勝手ながら、弊社は次のとおり休業させていただきます
年末年始休業期間:2021年12月29日(水)〜2022年1月3日(月)

来年もよろしくお願い致します。

どうぞ良いお年をお迎えください。

R03-12-28

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アニメイト池袋2023年春リニューアル

 アニメ・コミック・ゲームの専門店の「アニメイト池袋本店」が旧池袋保健所跡地に増築して、

2023年春にリニューアルオープンします。今回のリニューアルにより、豊島区が掲げる「まち全体

が舞台の誰もが主役になれる劇場都市」の実現に貢献していきたいとのことです。

 リニューアル後は、「Hareza池袋」と連続性のある外観デザインにすることにより、このエリア

が一帯となり「エンターテインメント空間」になります。

 店舗内には、アニメやコミックの世界をさまざまな形で体感できるような施設も作られるようで

す。今後は、オタクな人たちだけではなく、子供ずれなどのファミリー層なども訪れるようになるかもしれません。

 このエリアが注目されれば、周辺の不動産の需要も堅調に推移すると思われます!

animete.jpg

(完成予定図)


R03-12-16

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住宅ローン減税が4年間延長されます!ただし控除率が引き下げられます

 政府与党は12月10日に「令和4年度税制改正大綱」を決定しました。

 2021年で適用期限切れを迎える住宅ローン減税は、適用期限を4年間延長(25年)されますが、

控除率が現行の1%から0.7%へと引き下げられます。

 新築住宅の控除期間は、10年から13年へ延長となります。長期優良住宅・低炭素住宅、ZEH

水準省エネ住宅など、環境性能や省エネ性能が高い住宅については、控除限度額を上乗せされます。

 長期優良住宅・低炭素住宅は5,000万円、ZEH水準省エネ住宅は4,500万円、省エネ基準適合住宅

は4,000万円になります。また適用対象者の所得要件が3,000万円から2,000万円へと引き下げられ

ます。

 住宅取得等資金に係る贈与税非課税措置は、非課税限度額が良質な住宅について1,000万円になり2年間延長されます。

                                       以上

R03-12-13

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ESG投資とは

 

 最近、不動産業界でもますます環境にやさしい設計・運用などが重視されるようになってきていま

が、不動産投資の指標でも環境等に配慮すること(ESG投資)が必要になってきているようです。

 ESG投資というのは、従来の財務情報だけではなく、環境(Environment)や社会(Social)

・ガバナンス(Governance)の要素をも考慮した投資のことです。

 国連が提言した責任投資原則(PRI、Principles for Responsible Investment)(機関投資家が

「ESG」を投資プロセスに組み入れることを含む)に各国の年金基金などが署名したため、広く普及

してきているようです。

 そのため、国土交通省もESG投資の普及促進に向けた施策(ESG不動産としての認証制度など)

を検討しているようです。将来的には、投資判断の重要な指標になるかもしれません。

(参考)ESG投資 経済産業省

 

R03-12-09

 

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ZEB(ネット・ゼロ・エネルギー・ビル)、ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス) ZEB、ZEHとは?

 ZEBとは、Net Zero Energy Building(ネット・ゼロ・エネルギー・ビル)の略称で、「ゼブ」と読みます。快適な室内環境を実現しながら、建物で消費する年間の一次エネルギーの収支をゼロにすることを目指している建物のことです。

 ZEHとは、 Net Zero Energy House(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)の略称でとは、「ゼッチ」と読みます。快適な室内環境を保ちながら、住宅の高断熱化と高効率設備によりできる限りの省エネルギー化に努め、さらに太陽光発電などでエネルギーをつくることで、1年間に消費する住宅の一次エネルギー量の収支が正味(ネット)でおおむねゼロ以下になる住宅のことです。

参考:ZEBとは(環境省

参考:ZEHとは(資源エネルギー庁)

R03-12-02

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建築基準法43条第2項(基準法道路以外)の認定制度

 

 建物は幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接道していないと建てられません。

 以前、建築基準法の「43条但し書き」と呼ばれていた許可制度は、平成30年の建築基準法の改正

「43条2項」になりました。

 また「43条2項1号」で、特例許可の実績の蓄積があるものの一部については、あらかじめ特定行

政庁により定めた基準に適合すれば、建築審査会の許可を不要とする「認定制度」になりました。

 参考:第43条第2項の認定・許可の取扱い(東京都

 そのため改正前より、「建築基準法上の道路でない通路」に接する土地の建築について、一定の基

準をクリアすれば(認定されれば、建築審査会の許可なしに)、建設が可能な場合もありえます。

 

R03-11-24

 

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東京ドームエリア再開発 三井不動産

 東京ドームを子会社化した三井不動産は、スポーツ施設を核としたまちづくり開発の一つとして、東京ドームエリアの再開発を進めるようです。ホテルや娯楽施設、ドーム観戦などを関連させた総合的なサービスを創出して、集客と利用価値の向上を目指し、付近の再開発も計画しているようです。

 そのほか同社は、日本サッカー協会と提携して、サッカーの力を活用した街づくり連携及び拠点再編に関する協定を締結するなど、スポーツ施設周辺のまちづくり開発に注力するようです。

 今後スポーツ施設周辺の不動産開発が注目されるようになるかもしれません。

R03-11-10

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家賃滞納者の家財搬出 高裁で一定の要件を満たせば適法と判断される

 

 賃貸借契約の条項に、いわゆる「追い出し条項」(家賃滞納の場合に一定の要件を満たせば物件を明け渡したとみなして家財を処分できる)が定められることがあります。今年3月に大阪高裁の控訴審判決において、この「追い出し条項」は一定の要件を満たせば適法との判断がされました。

 その要件とは、●2カ月以上の家賃滞納、●連絡が取れない、●長期にわたり電気、ガスなどの使用がない、●客観的に見て再び住宅を使用する様子がないというものです。

 この「追い出し条項」は、1審判決では法的手続きを経ずに一方的に家財を搬出できるなどとして違法と判断しましたが、高裁では4要件を満たす状況では借主がすでに家財を守る意思を失っている可能性が高く、「占有権が消滅していると認められる」と指摘して、消費者契約法にも反しないと判断しました。

 上告も検討されているようで、まだ最終的な判断は分かりませんが、今後注目される問題だと思われます。

 参考:家賃滞納者の家財搬出 2審は「追い出し条項にあたらず」

 なお法律的なことにつきましては、法律の専門家にご相談下さい。

 

R03-11-04

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東急ハンズ、池袋店を10月末で閉店 

 残念ですが、池袋の東急ハンズが10月31日に閉店になります。東急ハンズはコロナ禍による売り上げ低迷などから2020年12月に神戸市の三宮店、川崎市の川崎DICE店、国分寺店などを閉店していましたが、とうとう都心大型店の池袋店も37年の歴史に幕を閉じ閉店します

 池袋駅とサンシャインシティを結ぶ繁華街にあり、若者や訪日外国人観光客にも人気のスポットになっていました。猫と触れ合え、猫カフェブームの先駆けともいわれる「ねこぶくろ」も女性客らの人気を集めていました。

 10月1日から10月31日まで「全力謝恩祭」開催れています。

 ぜひ最後の見納めにいらしてはいかがでしょうか。

R03-10-26

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土砂災害の意識が高まる!

 最近、都市部での土砂災害が増加していることから、土砂災害についての意識に変化があったようです。

 参考:応用地質(株)は20日、「土砂災害に対する危機感や避難行動に対する意識調査」の結果を公表

 土地購入(入居)時に、約半数にも上る人が「自分でハザードマップを調べた」ということです。

 宅建業法施行規則が今年8月に改正になり、宅建業者は不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を事前に説明することが義務づけられました。

 不動産購入(賃借)者は、今後ますます土砂災害・水害などのリスクに敏感になってくると思われます。

 参考:ハザードマップポータルサイト(住所を入力して確認してみましょう。)

R03-10-22

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「不動産ID」ルール整備へ検討スタート!

 国土交通省は今年9月に「不動産IDルール検討会」の初会合を行いました。

 国内の不動産には、土地・建物の共通番号(ID)がなく、住所や地番があっても表記の多様性(2-1-1とか2丁目1番1号、二丁目1番1号等)により同一物件か否かが直ちには分からない場合もあります。そのため、物件の情報収集や情報提供を行なう際に余計な手間や時間がかかる場合もあります。

 検討会ではそうした課題を解決するため、各不動産に付与する共通コード「不動産ID」の運用ルール等を検討していくようです。

 不動産に統一した唯一無二の「番号(記号)」が付けば、情報処理にも適するようになり、不動産業務においても生産性が上がると思われます。

R03-10-20

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国交省から「宅建業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されました

 10月に国土交通省(不動産業課)から、宅地建物取引業者による人の告知に関するガイドラインが公表されました。

「人の死の告知」については、今まで業者が買主(借主)にどのような状況まで告知しないといけないか迷うことが多く、悩みの種になっていました。これからは国交省でそのガイドラインが公表されましたので、業者はそれを判断基準にしていくことになると思われます。

R03-10-13

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多摩川住宅ホ号棟 建替えへ 容積率アップで、380戸(11棟)⇒910戸(7棟)

 多摩川住宅ホ号棟マンション建替組合は、4月26日に調布市からマンション建替え円滑化法に基づく組合設立認可を受け、事業協力者としてデベロッパー2社が参加組合員として参画します。

 容積率の引き上げがされたことで、現在の380戸(11棟)から910戸(7棟)の長期優良住宅認定マンションに建て替えられるとともに、コミュニティ街路や公園、広場なども整備されます。

 多摩川住宅(1968年竣工)は、東京都住宅供給公社が手掛けた初の大規模団地であり、今後の団地の建替えのモデルケースの一つになると思われます。

R03-06-02

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ロジランド、埼玉県(春日部市・羽生市)で物流施設のドミナント戦略

 ロジランドは5月17日に、埼玉県春日部市で3つ目となる物流施設の開発用地を取得したと発表しました。同市において進めるドミナント戦略の一環のようです。

 敷地面積は9789平方メートル、延床面積は19371平方メートル、鉄骨造地上4階建、床荷重は1平方メートルあたり1.5トン、梁下天井有効高は5.5メートル。柱スパンは10メートル以上を確保して、全館LED照明採用、BCP対策として非常用発電機など備えるとのことです。

 同社は、埼玉県羽生市でも3物件を開発中で、ドミナント戦略を進めているとのことです。

 独立系の物流開発会社も物件購入に積極的なようです。

R03-05-17

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プロロジス、小スペースの賃貸サービス開始

 プロロジスは、マルチテナント型物流施設「プロロジスパーク千葉1」において、小スペースを期間1週間から賃貸可能なサービス(プロロジス・フレックススペース)を開始したとのことです。

 この施設は2019年9月に竣工して、地上5階建て延床面積約14万7000㎡、東関東自動車道・千葉北ICから約3km、京葉道路・川ICから約4kmに位置します。

 賃貸借期間は1週間から3か月間の1日単位で、最小143坪のスペースから利用可能のようです。従来の物流施設の賃貸借契約内容と違い、敷金・水光熱費・原状回復費用などの諸費用を不要にして、契約プロセスを簡略化しているようです(最速翌日からの利用が可能)。

 この施設では、セキュリティカードで入退場を管理して、警備会社の高精度な画像認識技術を搭載した防犯カメラを区画ごとに複数設置して、高度な防犯性を確保しているようです。

 この短期間の賃貸にも対応できるように、同施設内にある人材派遣会社は1日単位からの人材派遣や庫内作業を請負うとのことです。物流作業を受託する会社は、ラストワンマイルの配送業務などを請け負うことで、フレックススペースを利用する企業の物流業務オペレーションを支援するとのことです。

 効率的な物流施設の需要は旺盛で、それにともなう物件(土地、倉庫)の需要も過熱しているようです。

R03-04-09

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神田に曜日単位のシェアオフィス

 サンフロンティア不動産(株)はシェアオフィス「WEEK」の第5弾「WEEK KANDA」(東京都中央区)を7月に開業すると発表し、入居企業の募集を開始しました。

 「WEEK」は同社が展開する、曜日で契約可能なシェアオフィスシリーズです。「KANDA」は、都営新宿線「岩本町」駅徒歩2分、JR各線「神田」駅徒歩6分、同「秋葉原」駅徒歩7分。1階にはラウンジや会議室、屋上にはルーフトップガーデン(貸し切り費用は別途)を共用施設として整備しているようす。

 今後、事務所などでは多様なシェア型のものが増えるかもしれません。


R03-03-26

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東京アニメアワードフェスティバル開催(3月12日〜3月15日)

 

 東京アニメアワードフェスティバルが3月12日〜3月15日まで開催されます。アニメーション作品の振興を目的とした国際映画祭が、東京・池袋の複数会場で開催される予定です。

 優れた作品を表彰する『アワード』各賞には、日本国内で未興行のアニメーション作品を対象とした「コンペティション部門」、この1年間に国内で上映・放送された全作品の中から、最も優れた作品・個人に贈る「アニメ オブ ザ イヤー部門」、アニメーション業界に貢献した人を顕彰し、先人達の歴史、技術、生きざまを伝える「アニメ功労部門」などがあります。

 また『アワード』受賞作品の上映・鑑賞会のほか、ワークショップ、トークセッションなども行れる予定です。

https://animefestival.jp/ja/

 アニメの聖地になりつつある「池袋」を堪能してみてはいかがでしょうか。

 

R03-03-01

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物流施設の異様な過熱感が続く

 

 神奈川県相模原市のJR横浜線淵野辺駅から徒歩で20分、2008年に閉鎖された元カルピスの相模工場が2020年末に物流施設開発用地として取引されたようです。その取引金額が何と坪170万円前後で、関係者を驚かせるものだったようです。

 物流施設はネット通販(EC)の拡大を受け、投資家からの人気が高い。2020年の国内不動産投資額の約27%を占めているようです。

 物流施設は、今や首都圏向けでも開発の波は一都三県にとどまらず、茨城方面にも広がっているようです。首都圏から多少距離があっても、土地代が安く道路も空いているため、物流適地と見られるようです。

R03-02-22

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不動産投資家の過半数、コロナ禍でも「買い進めたい」

 本年もよろしくお願い致します。

ある不動産投資家意識調査が発表されました。調査期間は1月7〜11日、有効回答数は754とのことです。

 「今後の不動産投資戦略をどうするか」との質問に対しては、「買い進めたい」(55%)が最も多く、過半数を占め、次いで、「様子を見てから判断したい」(39%)となり、不動産価格が下がったとしてもコロナの影響が計り知れないため、慎重に判断したいという意見も多く挙がったようです。

 「不動産賃貸業に対するコロナの影響について」は、「非常に影響がある」、「やや影響がある」との回答が41%となったものの、一方、「あまり影響はない」「全く影響はない」と回答が41%となり、回答が分かれる結果となったようです。

 コロナ禍でも、過半数の不動産投資家は積極的なようです。

R03-01-22

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本年もお世話になりました。

本年もお世話になりました。

当社の年末年始の休暇は以下の通りです。

2020年12月28日(月)〜2021年1月4日(火)まで

来年もよろしくお願い致します。

R02-12-28

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住宅ローン減税延長(21年度与党税制改正大綱)

 自由民主党と公明党は12月10日、21年度税制改正大綱を取りまとめました。住宅・不動産分野において焦点となっていた住宅ローン減税の延長・拡充や固定資産税負担の軽減措置については、国土交通省や業界団体の要望がほぼ受け入れられたようです。

 今回の税制改正では、コロナ禍と消費増税の影響により低迷の続く民間住宅投資を下支えするため、消費増税に伴う駆け込み需要・反動減対策として設けられた「住宅ローン減税の控除期間の3年間延長措置」を延長・拡充されます。コロナ禍対応として既に一度延長されている措置ですが、適用期間が今回更に1年間延長されることになります。

 複数の団体が強く求めていた「床面積要件の緩和」も実現されました。現行は「50m2以上」となっている面積要件を「40m2以上」へと引き下げました。ただし、40m2以上50m2未満の物件については「合計所得金額1000万円以下」と所得要件を設けています。


R02-12-18

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全日本不動産協会の研究所から「全日空家対策大全」を発表

 12月12日に、(公社)全日本不動産協会の研究機関である全日みらい研究所から、「全日空家対策大全」(会員の空き家取引の実態を収集・分析した総合的な空き家対策資料)が発表されました。

 この資料は、全国の会員180社からの空き家取引事例の情報を基に作成されたとのことです。回答会員の年間平均空き家取り扱い件数は15.7戸で、このうち、媒介契約を結んだ上で成約しなかった件数が平均4.6戸にもなるようです。取扱戸数の3〜4割が成約していないことになり、一般的な取引に比べると著しく成約率が低いとのことです。

 苦労した点としては以下のような項目があります。

 ・残置物の処分、・農地法の手続き、

 ・売主(相続人)が遠方に住んでおり、売出価格やリフォーム等での合意が難しい。

 ・物件の需要がない場合が多く、成約までに長期間かかる。

 ・詳しくは下記の「全日空家対策大全」を参照して下さい。

(全日空家対策大全)

https://www.zennichi.or.jp/wp-content/themes/fk/data/miraiken/%E5%85%A8%E6%97%A5%E7%A9%BA%E5%AE%B6%E5%AF%BE%E7%AD%96%E5%A4%A7%E5%85%A8%E3%80%80%E5%85%A8%E4%BD%93%E7%89%88.pdf 

R02-12-14

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板橋の工場跡地の入札が過熱状態?

 日本製鉄は板橋区内に保有していた鋼管工場(約11万平米)を今年5月に閉鎖して、9月にその跡地の売却のために入札を行った。その入札には、多数の物流施設を開発する投資家やデベロッパーなどが参加し、総勢20社以上が応札、最高値は坪単価で250万円前後という過熱状態だったようだ。

 コロナ禍の不動産業界で、唯一活発な投資が行われているのが物流施設らしい。「巣ごもり」に伴いネット通販の需要が拡大して、荷物を保管・配送するために物流施設の引き合いが一層強まったようです。アマゾンは8月、首都圏で新たに4カ所の物流拠点を開設すると発表。延べ床面積は4施設合計で35万平米にも達するとのことです。


R02-11-16

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サブリース契約、誇大広告や不当勧誘を明確化(国交省がガイドライン等を公表)

 国土交通省は10月16日、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(賃貸住宅管理業法)のサブリース関連規制(12月15日施行)、「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」および「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則」「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」を公表しました。

 同法では、サブリース業者(特定転貸事業者)と賃貸オーナーとのトラブルを防止するために、勧誘時の誇大広告や不当勧誘等が規制されます。ガイドラインにより、誇大広告や不当勧誘について禁止される具体例や、サブリース契約にあたって重要事項説明書に記載すべきリスク事項等が明確化されました。

(国交省HP) https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00004.html

R02-10-21

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自筆証書遺言の法務局保管制度(令和2年7月より実施)

 自筆証書遺言を法務局で預かる制度が新設され、令和2年7月から実施されています。

 同制度では、遺言者が自筆の遺言書を住所、本籍地、所有不動産のいずれかを管轄する法務局へ出頭して、所定の申請手続きにより行います。

 ただし、法務局では遺言書自体のチェックや相談を受けませんので、法律に則った書き方などを留意する必要があります。

 遺言書が保管されますと、保管証が法務局から交付されます。法務局では、遺言書はその画像を磁気ディスクに保存する形式で行われます。遺言書の原本閲覧は本人のみ可能で、それを保管する法務局で行い、その他の法務局ではモニター画面により見れます。

 遺言者の死亡後は、誰からでも保管の有無を確認することができます。保管がある場合には、相続人が交付請求することができます。

R02-10-07

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世田谷に空き家5万戸、2割以上が市場に流通せず

 総務省の住宅・土地統計調査(抽出調査)(2018年)によると、都内の空き家は全住宅の約1割にあたる80万9900戸にも上り、全国的に見てもその数は突出しています。

 その中で、世田谷区の空き家は5万戸で都内で最多とのことです。空家のうち、賃貸や売却向けなどでない、市場に流通していない空き家が約1万2千戸にもあるようです。

 高級住宅街として知られる田園調布に近い世田谷区内の住宅地などでは、特に空き家密度が高いようです。この地域は、高齢化が進むなか、不動産価値が高く、若年層の家族は簡単には手を出せないことや、都市計画で建物の高さに制限が定められていること(戸建て中心の低層の住宅街に保つため)により不動産業者もマンション開発などに慎重になるざるを得ないことなどが影響して、特に空き家が多いようです。

 空き家対策は待ったなしのようです。

R02-09-29

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東京ポートシティ竹芝 ロボットを積極導入、スマートビルが開業

  東急不動産、鹿島建設が、国家戦略特区の特定事業として共同開発した「東京ポートシティ竹芝」(港区海岸)が9月14日に開業しました。オフィスタワー(地上40階地下2階)とレジデンスタワー(地上18階建)の2街区で構成されています。オフィスタワーでは、コンビニの陳列を担うロボットや清掃や警備においてエレベーターと連動するロボットなどが活用されて、人手不足の解消を図っています。

 今後、不動産でもロボットの活用が進むかもしれません。

R02-09-17

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東京都マンション管理条例、締め切り迫るも届出率まだ2割

 東京都は、分譲マンションの管理不全を予防して、適正な管理を促進するため、2019年3月に「マンション管理条例」を制定し、2020年4月から都道府県単位では初めて「マンション管理状況届出制度」を開始しています。要届出マンションは1983(昭和58年)12月31日以前に新築された6戸以上の分譲マンション(約1万4000棟)です。

 今年の9月30日が締め切りですが、8月末時点で届出率は2割超にしかならないとのことです。

 自主的に届出しない、できないマンションの割合も多いと思われ、今後、都や各市町村、関係団体等の様々なサポートが必要とみられています。

R02-09-09

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大手ハウスメーカーは、戸建プランで在宅勤務の対応を強化!

新型コロナウイルスの影響により在宅勤務が長期化、本格化しています。

大手ハウスメーカーでは、6月以降に在宅勤務の対応を強化した商品の発売が相次でいます。

生活態様も多く変わってきています。

R02-08-28

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逗子斜面崩落事故、遺族がマンション管理会社と住民らを告訴!

 今年の2月に神奈川県逗子市で、市道に面するマンションの敷地内の斜面が崩落して、歩いていた高校3年の女子生徒が土砂に巻き込まれ死亡する事故がありました。

 その亡くなられた生徒の遺族が、マンション管理会社の代表を業務上過失致死の疑いで、またマンションの区分所有者の住民らを過失致死の疑いで、警察に刑事告訴したとのことです。また遺族は民事でも損害賠償請求をしているとのことです。

 事故後に国交省の研究所が、事故の原因は「風化を主因とした崩落」であると指摘していることから、天災等によるものではなく、安全管理の問題であると見られているようです。

 今後、急斜面のある敷地を所有するマンション管理組合・受託管理会社は、該当地を緊急に調査・点検する必要があるかもしれません。


R02-07-22

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豊島区が「SDGs未来都市」・「自治体SDGsモデル事業」に選定されました!

 令和2年7月17日、豊島区は、内閣府よりSDGsへの優れた取組を行う自治体として「SDGs未来都市」に選定され、さらに特に先導的な取組であるとして「自治体SDGsモデル事業」にも選定されました。ダブルの選定は東京都で初となるそうです。

 SDGs(Sustainable Development Goals:持続可能な開発目標)とは、2015年9月の国連サミットで採択された2030年を年限とする17の国際目標。地球上の誰一人取り残さない社会の実現を目指し、経済・社会・環境の諸課題を統合的に解決しようとするものです。

 持続発展する都市として「誰もが主役になれる」まちを目指す、豊島区の「国際アート・カルチャー都市」への歩みは、SDGsの理念や将来像と、まさに考えを一つにするとのことです。

R02-07-21

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都市部の分譲マンション賃料は堅調!

(株)東京カンテイは7月14日に2020年6月度「分譲マンション賃料月別推移」を発表しました。

 それによると、6月の首都圏・分譲マンション賃料は、全域で強含み前月比+1.5%の3,108円/㎡と5ヵ月連続で上昇しています。都県別では、東京都は同+0.9%の3,680円/㎡と3ヵ月ぶりのプラス。神奈川県は同+0.3%の2,138円/㎡、埼玉県は同+1.2%の1,748円/㎡と前々月以上の水準まで上昇しました。

 新型コロナウイルス感染症により、新築マンションの販売不振や店舗・事務所の空室率の上昇などの悪影響が見られる中、都市部の分譲マンションの賃料相場は堅調のようです。

R02-07-17

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マンション管理会社の子会社が「自主管理アプリ」開発?

 大手マンション管理会社の子会社がマンション管理の自主管理(管理会社に委託しない)アプリを開発したとのことです。

 マンション管理会社にとっては、自己否定にもつながるような気もしますが、いろいろと訳があるようです。

 1.マンション管理会社のフロントマン(管理組合との対応する社員)、管理員・清掃員の人件費

   が上がり、経費が上昇する中、管理組合の管理委託費の値上げは難しい。採算が悪化している

   マンションがある。できればそういうマンション管理組合との管理委託は解約したい

 2、マンション管理は、顧客からのクレームが多く、フロントマンが定着しにくい。

 3、自主管理アプリでつなぎ止め、大規模修繕工事の受注は取りたい。

 以上のような思惑もあるようです。

R02-07-16

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家賃支援給付金、7月14日より受付!

  経済産業省は、新型コロナウイルス感染症により経営の悪化した事業者のテナント賃料を支援する「家賃支援給付金」の申請を7月14日から受けつけることになりました。

 申請期間は2021年1月15日までの予定です。

 家賃支援給付金は、新型コロナウイルス感染症の影響により、事業環境が大幅に悪化した飲食店等事業者の賃料負担を軽減することと、テナントオーナーの収益を確保する支援策です。

 詳しくは経産省のHPをご覧ください。

 https://www.meti.go.jp/covid-19/yachin-kyufu/index.html

R02-07-15

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改正土壌汚染法、適正管理で土地活用!

 最近では、東京・豊洲市場で注目された土壌汚染問題ですが、土壌汚染対策法が改正され2019年4月より施行されています。

 経産省の2020年3月の追跡調査では「適切な理解が進んでいない」と言及されるなど、多岐にわたる改正内容のために、現場では一定の混乱があるようです。

 正しい理解なくして土地の利用・活用は進まないと見られています。

 当社の「廃棄物・環境コンサルティング」のサイトで、改正土壌汚染対策法を説明しておりますので、参照して下さい!

 http://www.iwai-cc.com/category/1484527.html

R02-07-14

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2020年4月から配偶者居住権が適用開始になりました

 本年4月1日から配偶者居住権が適用開始になります。

 夫の死亡の時に、妻が住んでいた夫所有の建物について、妻の終身の間又は一定期間、妻にその使用を認める権利(配偶者居住権)を設定することができるようになりました。

 この「配偶者居住権」は、「遺言」や「遺産分割協議」、「審判」等によって取得することができます。配偶者が当然に取得できるわけではありません。

 要件としては下記の三つです。

 (1)亡くなった人の配偶者であること
 (2)その配偶者が亡くなった人が所有していた建物に亡くなったときに居住していたこと
 (3)遺産分割、遺贈、死因贈与、家庭裁判所の審判により取得したこと

 そのため、遺言書の作成などが重要になります。

 R02-07-13

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所有者不明土地解消へ、基本方針・工程表が決定されました!

 7月3日に、「所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会議」が開催され、所有者不明土地等対策の新たな基本方針と工程表が決定されました。

 決定した基本方針としては、2018年に施行された「所有者不明土地の利用の円滑化に関する特別措置法」(以下、特措法)について、先進事例への支援や地方公共団体に対する助言・人的支援の実施、改正土地基本法に基づく各種施策の実施に向けた体制強化・予算要求の検討など、新たな法制度の円滑な施行を進めていくことが決められました。その他としては、土地所有者等の責務を具体化する施策の検討・推進や、民法・不動産登記法の抜本的な見直し、多様な土地所有者情報を円滑に把握する仕組みの構築などが盛り込まれました。

 そして工程表では、2022年中までに必要な制度の見直し等の実施、改正法制度の施行など進めていくことが示されました。


R02-07-08

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トキワ荘マンガミュージアム開館へ(7/7〜)

 新型コロナウイルス感染拡大防止のために開館が延期されていました「豊島区立トキワ荘マンガミュージアム」が、7月7日にオープンすることになりました。6月27日には一般公開に先がけて、「トキワ荘マンガミュージアム開館記念式典」が開催されました。

 トキワ荘は、昭和27年(1952年)に建てられ、昭和を代表するマンガ家たちが若手時代に集い、切磋琢磨した伝説のアパートです。トキワ荘は老朽化のため、昭和57年(1982年)に解体されましたが、このたび、写真や聞き取りにより、当時の姿を忠実に再現されました。

 名 称 豊島区立トキワ荘マンガミュージアム

 所 在 地 豊島区南長崎三丁目9番22号

 一度訪れてみてはいかがでしょうか。

 R2-07-03

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家賃支援給付金の申請について 

 

 家賃支援給付金は、経済産業省が主導する事業です。6月12日に令和2年度第2次補正予算が成立したことにより、正式に実施が決定しました。

 同事業は、新型コロナウイルスの拡大を契機とした自粛要請などで売り上げが急減した事業者の事業継続をサポートするための制度です。具体的には、固定費のなかで大きな負担となる地代・家賃の負担軽減を目的に、テナント事業者に対して現金を支給します。

 受付開始などの詳細については経産省で現在検討中のようです。具体的な申請書類や問い合わせ先等については、準備が整い次第、経産省HP等で公表されます。

参考:要件等(経産省)

https://www.meti.go.jp/covid-19/support/00/00_01.pdf

以上

 

R2-07-02

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民法改正 賃貸設備等の不具合の場合には賃料は当然減額に!

 改正民法(2020年4月1日から施行)では、賃貸設備の一部が使用収益ができななくなった場合には、その部分に対する賃料は当然減額されることになりました。

「民法第611条

1.賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、そ  れが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。」

 

 備付け設備の給湯器やエアコンが故障して修理・交換に長い期間がかかるような場合には、借主から賃料減額の要望があることもあります。改正民法により賃料減額の根拠がはっきりしましたので、以下のようなガイドラインも作成されているようです。

 参考:「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」公益財団法人日本賃貸住宅管理協会

  https://www.jpm.jp/topics/2553

 R2-07-01

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水害リスクの説明を重説で義務化へ!

 国交省は、豪雨による浸水被害が相次いでいることから、契約前の重要事項に「水害リスクの説明」も付け加える方向で検討しているとのことです。

 昨年の台風19号などで、自治体が作成しているハザードマップの想定浸水区域と実際の被害地域がほぼ重なっていたことなどから、水害リスクの事前の情報提供が重要になってきたようです。

 売買などでは、宅建業者は従来から自治体のハザードマップを添付するなどしていましたが、法改正になった場合には、重要事項説明書の中で定型(必須)事項として説明しなければならなくなります。


R2-06-30

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としまえん跡地にハリー・ポッター施設!

 東京都は、練馬区と西武鉄道、ワーナーブラザースジャパン合同会社、伊藤忠商事と「都市計画練馬城址公園の整備にかかわる覚書」を締結しました。

 同覚書には、8月31日に閉園する遊園地「としまえん」(庭の湯を除く)の跡地に、ハリー・ポッターシリーズのスタジオツアー施設や広域防災拠点となる公園の整備が盛り込まれています。

 新たな人気スポットになるかもしれません。

 R02-06-25

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マンション適正化法改正、管理計画認定制度が実現

 マンション管理適正化法及びマンション建替円滑化法の改正案が、本日、閣議決定されました。

 改正の内容(概要)は、以下のようになります。

 ●マンション管理適正化推進計画を策定した場合に、管理組合が作成する個々のマンションの管理

  計画を行政が認定します。
 ●除却の必要性に係る認定対象の拡充
  現行の耐震性不足のものに加え、外壁の落等により危害
を生ずるおそれがあるマンション、バリ

  アフリー性能が確保されていないマンション等が追加されます。

 ●要除却認定を受けた老朽化マンションを含む団地において、敷地共有者の4/5以上の同意に

 よりマンション敷地の分割を可能とする制度が創設されます。


R02-06-24

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7月1日にハレザ池袋の商業施設オープン!

「Hareza(ハレザ)池袋」の商業施設が7月1日にオープンします。

オフィス棟、商業施設、7月3日にTOHOシネマズ池袋がオープンして、ハレザ池袋全体が開業します!

 商業施設には、1階に映画館、また劇場、ホールなどハレザ池袋を訪れた人が楽しめる飲食店、7階にはオフィスワーカーをサポートする店舗が出店予定です。

 ハレザ池袋は、上記の商業施設の他、豊島区庁舎跡地及び豊島公会堂跡地に、「Hareza Tower」 オフィス棟 、昨年竣工・開業した「東京建物 Brillia HALL」(ホール棟)、「としま区民センター」、「中池袋公園」を含めたエリア名称です。

 是非1度訪れてみてはいかがでしょうか。

 R02-06-22

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EC事業者向けの最新の超大型物流施設にニーズ集まる!

 昨年末までは満床状況だった首都圏の物流倉庫でも、コロナの影響により空スペースの増加が続いているようです。

 しかしそんな中でも、EC事業者向けの超大型物流施設・物流不動産のニーズは高まっているようです。

 コロナの影響でインターネットで商品を注文する人が増えているようです。

 R02-06-18

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コロナでも負けない、都市部ワンルームマンション投資

 新型コロナウイルスの影響により、株・投資信託、J・REIT、新興国通貨等の多くの金融商品が下落しました。またホテルや民泊、ゲストハウスといった宿泊施設も、インバウンド需要の激減や自粛要請により低迷しています。

 その中で、都市部の区分ワンルームマンションは、自粛要請の中でも不要だという人は少なく、堅調を維持しています。区分ワンルームマンションの供給面では、23区はどこもワンルーム条例が厳しいため、新規の供給戸数は増えない状況です。需要面では、求人は大きな都心に集中しているため、雇用を求めて流入する人がやってきます。そのため、コロナの影響により環境が厳しい中でも、他の投資商品と比べてメリットが高いと思われます。

R02-06-17

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マンション管理組合の総会もIT化!

 マンション管理組合の総会も、新型コロナウイルス感染防止のため、ITを活用して遠隔から参加・出席することを可能とするシステムが求められているようです。

 マンション管理業協会は、法改正・法解釈の明確化を目標に、様々なパターンを想定したガイドラインを作成するとのことです。

 R02-06-16

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サブリースに法規制!

 令和2年6月12日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」が参議院本会議で可決されました。

 アパートなどの賃貸住宅を借り上げて、また貸しをするサブリースに初の法規制がかかります。不当な勧誘の禁止や重要事項の書面での説明義務が法制化されました。

 2018年にサブリース契約を使ったシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していた不動産会社が破綻し金融機関で多額の不正融資が発覚しましたが、調査によると所有者に将来の家賃変動の条件や家賃の減額リスクについて説明した事業者は6割にとどまっていたそうです。

 またサブリース規制の他には、一定数以上の賃貸管理戸数を有する業者は国交省に登録しなければならないようになりました。


 R02-06-15

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在留外国人(令和元年)過去最高!293万人

 法務省(出入国在留管理庁)によると、令和元年の在留外国人数は293万3137人(前年比20万2044人増加)となり、過去最高を更新しました。

 新型コロナウイルスの影響により外国人にも不安が広がり、また渡航制限もあるようですが、少子高齢化による労働者不足は今後ますます進み、在留外国人の増加ペースは続くと予想されています。

 そのため賃貸業界では、外国人の生活総合支援体制を整え(外部専門事業者に委託するなど)、積極的に外国人顧客をターゲットにするようになっています。

R02-06-12

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ホテル業界、テレワークに活路を見出す!

 コロナの影響で大きな打撃を受けたホテル業界ですが、新たな施設の使い方を提案していようです。そのキーワードの一つが「テレワーク」です。リゾート型では休暇と仕事を融合した「ワーケーション」を、都市型ホテルでは自宅よりも仕事に集中できる環境などを売り込んでいるようです。インバウンド需要がなくなり、国内の宿泊需要も低迷している中、ホテル業界は「テレワーク」に活路を見出しているようです。


R02-06-23

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コロナの影響 賃貸業界

コロナの影響で賃貸業界では、以下のような状況になっています。

1.入居者が必要最小限の移動、引っ越しにとどまる傾向にあり、また継続して契約更新することが多くなっています。

2.対面対応をなるべく避けるため、IT重説やVR内見などのニーズが増えているようです。

3.学生の講義がネット授業になるなど、部屋内で活動することが多くなっているため、ネット環境の整備へのニーズが増えているようです。

R02-06-11

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市街化調整区域での開発・建築について

市街化調整区域での開発・建築については、よく質問を受ける場合が多いです。

市街化調整区域とは、原則的に開発行為はできず、新たに建物を建てたり増築することは抑制されています。

開発行為の立地基準は都市計画法34条で規制され(技術基準は33条)、開発行為を伴わない場合の建築等は都市計画法43条で規制されます。

そのため、市街化調整区域で建築が可能となるのは以下の場合になります(既存宅地制度は廃止されています)。

(1)開発許可を受けて、その開発許可に適合する建築を行なう場合。(すでに開発許可が取られて建物が建っていても、再建築等の場合には、その開発許可に適合していないといけません。そのため、適合要件を自治体で確認することが必要です。)
(2)建築許可が不要な建築を行なう場合
(3)建築許可を受けた場合

 平成13年5月以前には、市街化調整区域内であっても一定の条件を満たす土地(調整区域編入時にすでに宅地であった等)であれば、建築許可を受けないで(知事の確認を受けて)建築をすることが広く認められるという「既存宅地」の制度がありました。

参考:アットホーム 既存宅地とは 

 なお都市開発法34条(開発許可)の1号、11・12号の概略は以下の通りです。

第1号 主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物又はこれらの者の日常生活のため必要な物品の販売、加工若しくは修理その他の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為

 ⇒公共公益施設(学校、診療所、保育所、福祉施設等)、日常生活に必要な物品販売店舗(コンビニ、医薬品店、飲食店、自動車修理業等)の建築が可能となる場合があります。(個別具体的には自治体との事前協議等により確認することが必要です。)

 

第11号 市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であつておおむね五十以上の建築物(市街化区域内に存するものを含む。)が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、都道府県(指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。)の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの

 

第12号 開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの

 

⇒上記11号・12号は、都道府県、指定都市等及び事務処理市町村の条例により、市街化調整区域において区域、目的、予定建築物の用途を定めて開発許可することができる旨を規定しています。

 

 参考:深谷市の条例

(個別具体的には自治体に事前確認が必要です。)

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H29-06-02

産廃許可付きの売り物が出ました。(前橋)

 最近前橋市内の中間処理施設の売り物(株式の全株譲渡。いわゆるM&A)が出ました。

 きくずの焼却と破砕です。木くずだけというのは少し物足りないですが、特定施設の許可(みなし許可を含む)がついているので、使い方次第では価値が上がるでしょう。また、品目追加の変更許可申請

も考えられます。その場合は、地元同意など前橋の条例のクリアーも必要です。

                               (2017-6-1)

廃棄物処理業界の様変わり

 廃棄物処理業界は法令の変更(改廃)と社会や産業構造の変化によって様変わりしています。
一般廃棄物も産業廃棄物も処理業界は大きく変化しています。一般廃棄物の処理でも、いわゆる

自治体の委託業務もとっくに競争の世界に突入し、昔のようにのんびりとはできなくなっています。

競争入札の導入がその最たる理由です。産廃業界はそれ以上に変わりました。収集運搬業、処分業

どれをとっても様変わりで、従来のやり方では衰退を免れません。排出事業者の選択眼が厳しくなっています。単に設備を整えれば、荷が集まるという時代は終わりました。これからさらに選択と集中が求められます。生き残りをかけて。  (2017-02-21)

 何でも『安物買いの銭失い』というのがあります。安価な日用品であれば笑って済ませられますが

不動産となれば値が張るのでそういうわけにはいきません。

 不動産に掘り出し物なし、といわれます。物がよくて安いのであれば最高ですが、そういうわけには

いきません。掘り出し物だと思って買っても、家を建てられなかったりなど法律上の傷(瑕疵)があれば

無駄金になってしまいます。

 たとえば、市街化調整区域は市街化区域に比べ相当やすくなっています。露天駐車場や屋外の資材置き場などで使うなら問題は少ないでしょう(これとても、農地転用許可をとっているか、まだならそれが可能か、用途の規制はないかなど確認すべき点は多々あります)が、しかし、建物を建てるには開発許可を取らなければなりませんが、なかなか容易ではありません。すでに建物が建っているからといって安心は

できません。適法に建てられているかどうか、これから建てる場合も許可が下りるのか、などを吟味しなければなりません。安いだけに安易に買ってしまいそうですが、事前の確認調査が必要です。安物買いの銭失いにならないために。           (2012/8/27)

産廃施設の許可付き売買案件がときどき出てきます。後継者がいない、

業績が不振だ、許可が取れたので付加価値がついた、などの理由が多いようです。

しかし、許可つきとはいえ、その内容を吟味する必要があります。設置の許可はあるが営業許可がない

場合もあります。品目もきわめて少ない例も多いです。こうした案件を扱っているブローカー

でも許可の知識が不十分なケースがよくあります。十分なチェックが欠かせません。(2012/06/28)

 不動産(土地、工場、倉庫)の売買や賃貸が許認可と不可欠の関係にある場合、すなわち、許認可を

取らないとその不動産を利用できない場合には不動産の売買契約や賃貸借契約のやりかたを工夫する

必要があります。必要な許認可をとれない場合、不動産は使い物にならなくなり、大変な重荷になります。

会社の存亡に関わります。そこで、許認可の取得を解除条件にして契約すると安全です。つまり、許認可の取得が困難な場合は白紙解約するという条件付契約です。しかし、許認可の取得まで相当の時間がかかる場合、売主や貸主が残金決済や賃料の発生を待ってくれるかどうかわかりません。いつまで待ってもらえるかは交渉しだいです。いずれにせよ無条件を契約するのは、リスクが大きすぎます。  (2012/03/23)

 工場の不動産取引(とくに売買)で、最近特に気をつけたいのは、土壌汚染の問題です。土壌汚染対策

法で指定された地域(要措置区域)などであれば、役所で調査すればすぐわかりますが、そうでない場合は

厄介です。一見して有害物を扱っていることがわかれば土壌調査もしますが、そうでない場合、とくに調査義務がある場合(水質汚濁防止法の特定施設)を除き、任意の調査でよい場合は、売主は調査に乗り気でないことが多いので、買主が強く調査を求めるのが難しい局面があります。どうしても欲しい土地だと、売主に嫌われて契約ができなくなることを恐れるからです。しかし、これをいい加減にすると、後で困るのは両者です。 (2012/03/21)

 市街化調整区域は、都市計画区域のうち市街化を抑制する区域です。そのため、開発許可がなければ

建築物や工作物を建てられないのが原則です。そのため、市街化調整区域の土地建物が売買・賃貸借されている例は沢山ありますが、慎重にしないとなりません。

 市街化調整区域に建物などがある場合は、必要な許認可手続をとっている、かつてあった既存の特例で認められている、法令に違反している、などいろいろあります。そのうち、どれに該当するかきちんと調査する必要があります。許可をとっていても、用途が変わったりすればそのままでは不適法になります。既存の特例も同様です。必要な手続をしていない場合は論外です。

 一見すると、どれなのか分りません。不動産取引の前に徹底的な調査が必要です。建物があるからといって安心はできません。折角買ったり、借りたりしても塩漬けになります。   (2012/03/12)

 今年は梅も桜も開花が相当遅れています。有名な河津桜や熱海の梅も3週間くらい遅れているようです。

熱海の梅祭りの期間も3月下旬ごろまで延長されたようです。

 ところで、当社が入っているビルのベランダ(ビルにべランダは珍しいですが、これは北側斜線制限のおかげです)には、いろいろな種類の木々(プランター)が雑然と置かれています(植えられて、ではないところが特殊!)が、そのうち《おかめ桜》という種類の桜が開花しました。

一輪,二輪といったところですが、可憐でけなげに咲いています。けさ、東京(豊島)は雪がちらついているくらい、寒かったのに咲いていました。 (2012/03/10)

 許認可は企業の生命線あることはいうまでもありません。しかし、意外と軽視されている面もあります。

しかし、生命線には違いないのです。その企業の業種によっては許認可管理がきわめて重要な場合が

あります。最近は環境法令、とくに廃棄物法令の罰則が厳しくなっています。これに違反するとすぐに

マスコミの注目を浴びることが多いです。

 廃棄物処理の場合、メーカーなどの排出側だけでなく、委託される側、つまり廃棄物処理業者側の

許認可管理も必要になってきます。それというのも、廃棄物処理業者が必要な許認可を持っていなかったり

失効したりすると、委託側にも悪い結果をもたらします。十分な注意が欠かせません。(2012/03/07)

 工場用地を買う場合にもいろいろ検討しないと後悔することが多々あります。

 まず、価格の安さに魅かれて、市街化調整区域を買うのは注意が必要です。建物を建てるには

開発許可を取得しなければなりませんが、すんなりといくとは限りません。用途によっては不可能な

場合があります。自治体によって取り扱い方が分かれています。また、既存の建物があるからといって

それが合法的だととは断定できません。仮に合法的であっても、買い手が、従来と異なる用途であれば

問題がでることもあります。この点は、新規の開発許可を取る積りで対応したほうが無難です。

 土壌汚染にも気をつけなければなりません。元は自動車修理工場だったり、メッキ工場だったり、ガソリンスタンドだったりすると土壌が汚染されていることがあります。

 また、工場用地だからといって、工場ならどんな工場でもいいわけではありません。いろいろな法令で規制されている場合もあります。業種や規模によっても違います。

 土地の取得は事前の調査を慎重にしないといけません。  (2012/03/02)

2項道路(にこうどうろ)とは、建築基準法第42条第2項の規定により、建築基準法上の道路とみなされる道路のことです。建物を建てるには、敷地に接する道路の幅員は4m以上必要ですが、2項道路の指定を受けていれば、幅員が4m未満でも建築可能となります。

 2項道路には、一括指定と個別指定があります。個別指定は、ある特定の道路を個別に指定するので

指定されているかどうかが問題になることはそれほどありません。

 しかし、一括指定の場合はそうではないようです。一括指定は一定の地域全体で2項道路と思われる

道路をまとめて指定するものです。2項道路の要件確認が未済な場合があります。航空写真などで確認し

2項道路の指定がはずれることもあります。また建築確認申請が個々になされたとき、厳密な審査を行ったうえで、建築基準法適用時の状況に戻って個別指定されます。そこに大きな問題が潜んでいます。というのは、実際に建築確認申請したときに、はじめて2項道路ではないという判断を下されることがあるからです。そうなると財産的な損害は莫大です。現に訴訟にもなっています。

2項道路については、道路縦覧地図等の確認だけでなく、担当部署に直接行って状況を確認する必要が

あります。 不動産取引の前にこの確認が必要です。(2012/03/01)

 手堅く仕事をするのは、当たり前のことです。しかし、会社も、人も、業界もさまざまです。このごろ改めて思うのは手堅さ、真面目さ、誠実さといった根本的なことが一番大事であり、信用の元だと思います。それというのも、世の中にはそれに相反する取引の現象が沢山あるからです。虚偽、誇張、強談、不誠実など数限りがありません。消費者保護の法規制は強化され細目にわたって規制されるようになっていますが、それでもまだまだ問題のある行為が跡を絶ちません。どんなに法令が厳しく細部にわたっても、カバーし切れません。最後は、個々人、個々の企業の対応に任さざるを得ません。実直に手堅く仕事をすることが今日とくに大事だと思います。これが一番余計な神経を使わないで済みますし、お客様の信用・信頼を得られる近道だと思います。何事も原点が大事だと痛感しています。   (2012/02/25)

 五木寛之さんの『下山の思想』という本が売れているそうです。買って読みました。

 日本はピークを過ぎた今、登山のことだけでなく下山のことを考え、精神的なゆとりをもって生きようという

メッセージだと受け取りました。確かに、かつては世界第2位の経済大国になり、世界からその経済力を

絶賛されました。いまや、それは遠い昔の話になりました。とくに中国、インド、ブラジルなどが躍進した結果です。コストの違い、為替の違い、豊富な労働力などの理由から必然的にそうなりました。考えてみれば、中国には15億人以上の人間と日本の20倍以上の国土があります。次はインドが中国を抜くかもしれません。わずか1億2千万人しかいない島国日本がよくぞこれまで頑張ったと思うべきです。

 経済規模だけでなく、国民一人あたりの所得はとっくにシンガポールに追い越されています。

 これからは、経済規模や所得のみを基準に考えないほうがいいでしょう。いや、それどころではないところ

まで追い込まれています。国家そのものの存立が危ぶまれています。税収よりも借金(国債発行額)が多く

しかも税収のほとんどが社会保障費(年金、医療費など)に回されているというのは異常です。

さらに国民の多くが悩みを持ち、年間3万人以上が自殺している状況が12年以上続いています。統計に出ていないケースを入れるとこの数字を相当上回るのではないかといわれています。最近は、GNH国民総幸福量 Gross National Happiness といわれる新たな尺度が話題になっています。ある調査では、デンマークが世界一とのことです(日本は90位)。少なくとも、生活が普通にでき、孤独死や自殺がないような社会にならないと幸福な社会とはいえないでしょう。   (2012/02/23)

 日本のことです。あれだけの大災害があっても、政治状況は目を覆うばかりの状況です。こんなことでは

日本はまもなく沈没してしまうのではないかと不安になります。どうして大局的に日本の行く末を真剣に

議論しないのか不思議です。消費税を上げる前にやらねばならないことが色々あるでしょう。

 ところで最近はとみに国外に脱出?する人が増えているようです。財産もです。そのためもあるで

しょうし、いずれ日本が立ち行かなくなったときに太平洋戦争で敗れた直後にあった徴税のようなこと

を想定してのことかどうかわかりませんが、保有する海外資産(一定額以上)についても届出を求める

ようになるようです。

 いずれにせよ、われわれ国民ひとりひとりが自衛しなければならない時代に突入したのでしょう。年金制度もがたがたという印象です。    (2012/02/21)

 日本の財政は大赤字。国と地方を合わせると約900兆円といわれています。景気がよくならず税収も減る一方で、年金や医療などの社会保障費は増大の一途をたどっています。さらに、追い討ちをかけているのが震災の復興のための赤字国債の発行です。さらに米国も綱渡りの財政状況で米国国債も初めて格下げされました。日本の内外共に大変です。何年も前から国家財政の危機によるスーパーインフレの恐れが言われていますが、いまのところ幸いにしてそれが到来しないのは何よりです。
 そのようなとき強いのが不動産などの実物持参といわれています。最近不景気のために余計

そのようなマインドがあります。しかし、どのような不動産に投資するかが問題です。とくに事業用の

収益物件は厳密に選択する必要があります。たとえば、飲食業(レストランなど)は全体に厳しい風にさらされています。高級レストランの利用者が中級レストランに流れ、中級レストランの利用者が

安いレストランに流れるだけでなく、それまでの安いレストラン利用者はレストランに行かない事態が増加しているようです。マーケットが縮小しているのです。          (2011/08/26)

 平成23年6月30日より税法が強化されました。
 所得税法、法人税法、相続税法および消費税法などの罰則が強化され、『故意の申告書不提出によるほ脱犯』の創設が制定されました。これまでなかった規定です。従来は脱税犯(偽りその他不正行為により税を免れた場合)や秩序犯(提出期限までに申告書を提出しなかった場合)について罰則規定がありました。

 今後は、『過失によって申告しなかった場合』(1年以下の懲役、50万円以下の罰金)のほか、『課税逃れの意図で申告しなかった場合』は単なる無申告より重く処罰されます。脱税犯と秩序犯の中間に位置づけられます。
  故意の無申告⇒5年以下の懲役、500万円以下の罰金

 いずれにせよ、税金の申告は正直に申告期限までに行うのが間違いありません。その方が

気が楽ですし、安心して生活できます。申告に対する安易な態度は禁物です。 税額が軽微だとか

特例適用があるから申告しないというのは不可です。上記の厳しい罰則の対象になります。                                 

                                       (2011/08/23)

 遺言で長男に相続させることにしていましたが、その長男が遺言者より先に死亡してしまった例です。結論からいえば、長男の子供(遺言者の孫)にいくことを遺言で明示していなかったので
遺言者の孫の相続は特段の事情がない限り認められないというものです。長男が遺言者より先に死んだら、孫に相続させるという遺言にしておかなくてはだめだということです。
 みなさんの遺言者は大丈夫ですか? (2011/08/17)

 工業用地の選定のなかで、産廃用地のそれは普通よりも神経を使います。その理由は
 沢山ありますが、すぐに気の付くところだけで以下のとおりです。

 1、産廃施設といっても、中身はさまざまでそれによって、法律の規制内容が変わってきます。

  とくに都市計画法の対応です。都市計画審議会にかかるような産廃施設だと大変です。

 2、工業系の土地だったら安心して許可が取れるわけではありません。

 3、既存の建物があるからといって安心はできません。

 4、工業団地によっては、産廃施設を断るところがあります。別に法的効力はありませんが

  地元が反対すると行政(役所)も敬遠します。

 5、市街化調整区域は安いので、すぐに手を出したくなりますが、あとで塩漬けになることも

   多々あります。

                             (2011/07/18)

 平成12年(2000年)3月1日から、定期借家契約が可能となったにもかかわらず、余り普及していないようです。そもそも定期借家契約は一度貸すと貸主の都合で返してもらうことが非常に難しいので、決まった日に返してもらうことができるようにしようとする目的で作られた制度です。(上記3月1日前からの契約は普通借家契約としてそのまま存続していますから、ここでの

テーマではありません。)
 定期借家契約には更新がありませんから、契約で決めた期日には貸主に返還され安心して貸せるにもかかわらず、普及していないのは、契約締結方法が面倒なことが影響しているように思われます。すなわち、端的には、あらかじめ(契約前に)更新がないこと、期間の満了により借家契約が終了することを記載した書面を交付して説明すること、で事務的に煩瑣である嫌いがあります。また、借り手からみると、更新がないので、契約期限がきたらかならず退去しなければならない、という不安があるのではないかと思われる点です。この点は『再契約』という方法で事実上更新のように継続して借りられるわけですが、十分分かってもらえないようです。いずれにせよ、普通借家契約の欠点を是正する目的でできた定期借家契約が普及しないのはいささか予想外です。(2011/07/09)

 相続税の路線価は3年連続で下落しました。(7月1日、国税庁発表) しかし、平成22年分より下げ幅は縮小しました。

 被災地の路線価は被害の程度により下げることになりました。

平成22年5月11日以降相続による一定の被災地(岩手、宮城、福島、青森、茨城、栃木、千葉の7県全域と新潟県十日町市、同県津南町、長野県栄村)の土地の相続税評価は

『震災後を基準とした価額』で評価されます。その調整率は10月か11月に国税庁

より公表されます。調整対象には、平成22年1月1日以降に贈与を受けた人も該当します

(ただし、平成23年3月11日時点で所有していたことが条件)。

 路線価は3月に発表される公示価格(1月1日時点)の80%の水準です。
 (2011/07/03)

 市街化調整区域は、都市計画区域の1区分です。都市計画区域には、そのほか市街化区域と非線引き区域(無指定区域)があります。

 市街化調整区域は、市街化を抑制する区域となっていますが、現実は住宅その他の建物が沢山建っていて、これが市街化調整区域かと思うくらいです。このような調整区域ですが、土地建物の売り物件も多数あるのはご存知の通りです。調整区域の地価は総じて安いというのが売りです(そうでない場合もありますが)。そのため、結構買う人もいます。更地(野天の資材置き場や屋外駐車場など)で使うなら大して支障は出ないでしょうが、建物を建てるとなると厄介です。開発許可を取らなければなりませんが、すんなりと許可が下りるわけではありません。許可が出ない場合も沢山あります。買う前に役所へ相談し確認が必要です。もちろん適法な場合も沢山あります。また建物が建っている土地を買う場合も要注意です。無許可で建てているケースも一杯あります。開発許可を取っていても、無条件にOKというわけではありません。

 いずれにせよ、安いというだけで市街化調整区域の土地建物に手を出すのは危険です。専門家の調査やアドバイスが必要です。

(2011/06/27)

 大地震から早くも3ヶ月以上経過しました。震災で発生した廃棄物の処理もなかなか進んでいません。

 震災廃棄物は、一般廃棄物として扱われ(事業活動で発生した廃棄物の多くが産業廃棄物

ですから、震災廃棄物が一般廃棄物になるのは当然でしょう。)、市町村が処理する責任があります。もちろん、県や国がバックアップはしますが。

 震災廃棄物はいったん仮設の集積場に集められ、その後に順次廃棄物として処理されるようです。被災現場から処理場に運搬するのは効率がよさそうですが、かならずしもそうではないのでしょう。

  震災廃棄物のなかで量的に多いのは、木屑や瓦礫類です。木屑は熱回収やチップに再利用が可能なようですが、海水が混じっているため、焼却炉を傷めるといいます。チップにしてもそのままでは原料にできないでしょう。瓦礫類は、埋め立てやエコセメントの原料に使おうとしている動きもありますが、後者はやはり海水の問題ですぐには無理なようです。しかも、福島では、放射能の問題がありもっと複雑です。このように廃棄物の処分先も大変です。公共の処分だけでは間に合いませんし、処理のノウハウが必要な場合は、民間の処分場に委託しています(市町村が委託すれば、その市町村の処分業許可がなくても民間で処理できます)。しかし、受け入れ先の住民が拒絶反応を起こしている例もあり前途多難です。(2011/06/25)

 6月17日、民法の特例法が成立しました。

 東日本大震災で死亡した人の遺族が相続放棄を行う手続きの期限を今年11月30日まで

延長するというものです。

 民法上は、相続を知ってから3ヶ月以内に相続放棄をしなければ相続を承認したとみなし

資産も負債も相続することになります。これでは、大震災が起きてから3ヶ月経った6月11日

に相続放棄の期限を迎えた人は相続放棄ができなくなりますので、これを救済するものです。

 延期ができるのは、東日本大震災で災害救助法が適用された、岩手、宮城、福島3県全域と

青森、茨城、栃木、千葉、新潟、長野県の一部市町村に住所がある親族等です。

 自ら被災した親族等の救済が目的のため、死因が震災かどうかは無関係です。大震災の

3ヶ月前の平成22年12月11日以降に相続を知った人が特例法による救済の対象です。

(2011/0619) 

 『高齢者の居住安定確保に関する法律』(高齢者住まい法)は4月27日に改正案が

可決されました。施行は秋ごろの予定です。

 この改正法は、高齢者専用賃貸住宅や高齢者向け優良賃貸住宅の制度を廃止し、『サービス付き高齢者向け住宅』に一本化するものです。これは少子高齢化がハイテンポで進むなか、高齢者向けの住宅が不足していることに対応すると同時に、従来の制度は複雑で分かりにくかったものを簡素化して分かりやすくしようとするものです。国土交通省と厚生労働省の共同所管であることからもわかるように、安否確認や生活相談サービスの提供などを付加したことが特色です。このようなサービスが付加されるので、介護が必要ではないが少し不安がある、健康な高齢者も一層安心して暮らせるようにしようとのもくろみでしょう。しかし、いろいろと問題点はありそうです。不動産会社が賃貸住宅の1種との認識で経営するのはリスクがありそうです。(2011/06/18)

 大震災からもうすぐ3ヶ月、復興は遅々として進まないようです。被災地のある市では、瓦礫類がその市で発生する量の100年分に相当するそうです。撤去費用、撤去する業者・機材、撤去する場所や仮置き場などすべてが不足しています。予算執行の遅れが輪をかけています。

 さて、震災による不動産への影響は、被災地、その周辺、首都圏、さらに日本全体、といった

どの地域に視点を置くかによって見方が変わると思います。さらに、原発事故すなわち放射能の

汚染の影響が無視できません。被災地は住宅が壊滅状態なので復興需要は大きいことは間違いないでしょうが、どこに建設するのか、また既存の市街地の建築制限はどうか、二重ローンの

問題はどうなるか、そして相続問題など前提となる問題が沢山あります。被災地周辺は、賃貸需要が旺盛なようですが、雇用との関係で長期見通しは立たないでしょう。売買需要も同様でしょう。関東圏・首都圏では別の様相です。雇用の問題,原発の問題が大きく影響し、恒久的に移住しようとする人々も相当いるように見受けられます。さらに、首都圏では外国人ビジネスマンや外交官などの家族が放射能汚染を心配して関西以西、沖縄などに移住しています。そのため、高級賃貸マンションなどが相当空いています。しかし、全体としては落ち着きを取り戻しています。3月、4月は模様眺めだったのが、5月、6月になって動き始めています。賃貸需要も、5〜6万円台のワンルームマンションなどが動いています。売買でも、余り高額でない中低層マンションで、新耐震基準を満たしたものに人気が集まっているようです。いまのところは、高層マンションは少し敬遠されているのでしょう。(2011/06/12)

 総務省の調査によれば、空き家の数は、全国で800万戸,都内だけでも10万戸に達するという。これから少子高齢化が加速度的に進めばますます増えることは間違いないでしょう。高齢になれば、戸建は維持管理が大変なうえ、治安上も不安な要素が沢山あります。便利さと治安を

考え、戸建を売却したり、賃貸に出したりして、自分は都会のマンションや介護施設、有料老人

ホームなどに移り住んでいく人が増えています。

 さてその空き家ですが、このような事情だけではないようです。相続して放置したり、訳有りだったりとさまざまな事情があります。こうした空き家は治安の面でも問題です。ごみ屋敷、幽霊屋敷になりかねません。これをどうやって解決していくのか悩ましい問題です。

 都内の空き家は、毎年3000戸のペースで増えているそうです。当社も、一不動産業者としてもこの解決に一役買えるようになりたいものです。   (2011/06/11)

 大震災の話です。

 大震災の影響で、高層マンションや旧耐震基準の古い建物、埋立地や低地は敬遠されているようです。不動産の競売でも、高層マンションより中低層マンションが人気のようで、売却基準価額に対する上乗せ率は後者が高いとのこと。液状化した地域も敬遠されています。地盤のしっかりした高台の人気が強まっているようです。しかし、土地の性状や経歴をきちんと把握するのが容易ではない場合も多々あるでしょう。これがきちんと分かれば安心できますが、しかし、もし不安な要素がわかれば心理的に動揺します。それでもおいそれと移転できない場合も少なくないでしょう。すべてお金が絡むからです。次善の策としては、今現在の状況下で最善の策を尽くすしかないでしょう。耐震のための補強などです。とくに老朽家屋(マンション、アパートなど)を賃貸している場合、耐震対策が大事です。万一、地震で家屋が倒壊したりして人身事故があった場合で耐震対策が不十分であった場合などは所有者の維持管理責任等が議論されることも考えられます。大地震が起きた後だけに注意するのが一般的になっていくでしょう。また、地震保険に加入しておくことが、本当の意味で保険になります。(なお、筆者は保険会社と関係ありません。念のため。)(2011/06/06)

 不動産の活用とか利用とかいうと、すぐに建て替えとか空き地にアパートやマンションを建てるという話が多いが、これは疑問ではないかと思います。

 建物(アパート、マンション、ビル、貸家など)を建てるにはそれ相当の資金が要ります。全額

自己資金という人はまれでしょう。何がしか金融機関から借金をするでしょう。これがまず問題です。収支計画がきちんとしていなければ、長期にわたって資金繰りに苦しみます。オーナーと呼ばれる気分はいいですが、何のために借金したのかわかりません。他に投資した方がリターンは大きかったかもしれません。20年ぐらいでようやく借金を返済したころには楽になるでしょうが、それまでの維持経費や金利を計算したらどれだけの旨みがあるでしょう。これは事前に厳密で現実的な計画をしていたかどうかで決まります。金融機関やハウスメーカー、建設業者、あるいは不動産業者にお任せでは、経営がうまくいきません。借金の返済が終わっても、大規模修繕が続きます。新しい物件に対抗するためには手直しをしなければ競争力が落ちます。それは空室率の増加となって現れます。悪循環です。不動産経営はただ持っているだけではうまくいきません。(2011/06/04)

 市街化調整区域は都市計画区域の一部ですが、これは扱いが微妙です。『調整』という言葉のせいもあると思います。決して安易に考えないことが大切です。

 市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき地域です。ですから、原則的には許可なくして

家を建てられないのです。こういうと、反論がありそうですね。市街化調整区域だからといったって、家や工場が一杯建っているではないか、と。しかし、これが要注意です。きちんと手続きを

踏んで許可を取って建築したものとそうでないものが混在しています。例外的に合法的な例は農家の分家住宅など限定的です。開発許可を取って建築したものは適法ですが、しかし、用途が違うといくら開発許可を取っていたものでも不適法になります。調整区域の建物や工作物には、違法建築・工作物もかなり紛れてあるということです。そのため、土地建物を売買するときは、建物や工作物などが適法か既存不適格か違法かなどを調査確認しないと大変なことになります。購入しても使えないことにもなりかねません。とくに何かの許可を取ろうとする時は最大限の注意が必要です。役所で聴けばはっきりします。しかし、聴き方も工夫が必要です。                    

                                              (2011/06/01)

 賃貸物件の原状回復については紛争になりがちです。貸主と借主の立場が違うからです。

住居用の場合は、国交省のガイドラインもあり、さらに東京都などでは紛争防止条例にもとづいて処理されるようになっており、基準がかなり明確になっています。(ガイドラインは単なる指針であり、法的強制力はありません。)それでも、特約があったりしてもめることがあります。事業用の場合は、このような基準が明確でないため、一層紛争が生じやすいです。

 原状回復の『原状』とは入居当初の状態ではありません。通常使用による損耗は貸主負担と解されています、借主が負担するのは、その故意過失による損耗です。常識的に考えれば当然です。賃貸借契約書に具体的に記載されていれば、比較的にもめないで済みますが、ただ単に『借主が原状する』と記載されていれば、紛争の種になります。賃料を払って貸しているなら、自然の損耗は建物維持の責任がある貸主負担とするのが公平でしょう。このような流れが強くなっていると思います。これからは、入居前と退出時に関係者立会で点検することと契約書にどちらがどの範囲で負担するのか明記すべきです。   (2011/05/28)

 価格査定は微妙である。不動産鑑定士の評価とは異なり、多分に売りたい人の意向に左右される。たとえば、3000万円が最近の取引事例に近い価格だとしても、売主が3500万円で売りたいといった場合、仲介業者としては悩むところだ。3500万円で市場に出しても、買い手はなかなかつかないだろうと予想されるからだ。しかし、売主を説得するのも大変だし、それにこだわると売却の依頼を取れなくなる。その結果はまず、3500万円で出してみて、様子を見る、という

動きになっている例が多いだろう。反応が悪ければ、どのどん値下げしていく。しかし、その物件がどうしてもほしいという買い手が現れれば、3500万円近くで売れるかもしれない。

 最近も、土地の売買で公示価格から割り出した取引価格から大幅に上回った価格で決まった例もあった。まさに需要と供給の関係だから、ほしい人がいたら、相場よりも高くても売れてしまう。しかし、当然ながらいつもこういうわけではない。そこが悩ましい。(2011/05/25)

 東日本大震災から、早2ヶ月が経過し、人々の心は少しづつ落ち着きを取り戻してきた感があります。いま一番気がかりなのは、福島原発の成り行きです。新しい情報、それも過去の事実

に関する情報がいまごろ出てきて、混乱させています。

 被災地やその周辺では、賃貸物件の需要が逼迫してなかなか入居ができないようです。仮設住宅に入りたくない人々も普通の賃貸マンション・アパートなどに走っているのでしょう。そのため、仮設住宅の建設数量が当初予測よりも相当減少しています。

 リゾートマンションも被災者の避難先として使われ、活況を呈しているようです。越後湯沢などはその典型です。ゴーストタウン化したところが活性化することはいいことですが、いつまで続くでしょうか。

 当社の店舗がある下板橋周辺(北池袋、板橋、大山)は上記の状況とはあまり連動していないようです。空室率もどれだけ好転したのか分かりかません。

 中古マンションの引合いや成約は活発になってきたようです。誰もが様子見をしていたと思いますが、最近普通の取引状況に戻ってきています。この心理的側面は経済活動の核心的要素です。ただ従来と違うのは、建物の耐震性や揺れに関心が高まっていることです。揺れの心配から超高層マンションなどは人気が陰っているようです。しばらくは静観ということでしょう。

 地形にも関心が強まっています。岩盤や高台にある物件に人気が出ています。昔湖沼や沢、海浜だった場所の埋立地は液状化の問題で敬遠されています。

 いずれも”今のところは”という限定符つきです。時間がたてば、時代が変われば、また変わるでしょう。しかし、今回の大震災を教訓として、より安全で快適で、堅固な建物が増えていかなければならないことは当然です。日本が自然災害国であることを常に忘れてはなりません。

                                  (2011/05/21)

 東日本大震災とくに津波によって途方もない廃棄物が発生し、保管場所に堆積しています。

地域によって差はあるでしょうが、この処理はいつまでかかるか展望は開けていません。

この廃棄物は、震災という自然現象で発生したごみなので廃棄物処理法という平時の法律が及ぶところではないでしょうが、国や自治体が中心となって処理するものの廃棄物処理に慣れている廃棄物処理業者がノウハウを発揮して能率的に処理する必要があります。震災廃棄物の処理方法も難問です。たとえば可燃物は焼却処理が多いのでしょうが、海水に浸かっていれば塩分が多く普通の焼却炉では持たないでしょう。さらに被災地から遠く離れた場所で処理するとなると輸送の負担も馬鹿になりません。原発近くの廃棄物の受け入れに反対している町もあるようなのでますます処理は大変です。 (2011/05/18)

 住宅を所有するか、賃借するかは一概に言えないことは当然ですが、今回の東日本大震災を契機にまた議論されています。筆者の考える視点は以下の通りです。

 1、好み
    いつでも自由に好きなところに住みたいなら賃借が便利です。所有なら、売却したり

   賃貸に出したり、空き家の管理を頼んだり、いろいろの手間がかかります。

 2、生き方

   好みとは少し違います。持ち家志向なら所有です。持ち家にこだわらないならどちらでも

   いいことになります。

 3、使い方

   持ち家なら自分の持ち物なので遠慮なく使え、汚したり傷付けても苦になりません。

   借家なら、返すことを考えて丁寧に使う必要があります。敷金の精算に直結します。

 4、資金

    所有なら相応の資金が必要です。住宅ローンを使うとしてもそれなりの頭金が必要です。

   その後の毎月の返済額は返済期間と借入額によって変わりますが、家賃よりも低く抑える

   ことも可能です。しかし、家賃でも高低差は大きいので一概には言えません。ローンよりも

   高い家賃は沢山あります。

 5、その他
   ほかにも沢山の視点があります。自宅兼用の店舗や事務所、子供の教育、老後の生活

   などその人の人生設計によって変わるのは当然です。代表的な例は、いままで一戸建て

   の持ち家に住んでいたが、高齢になったので、ケア付老人ホームに住み替える場合です。

   人生の場面場面で変わっていくものでしょう。

                                  (2011/05/14)

 ゴールデンウィークも終わりましたが、弊社は仕事柄いつものペースで仕事をしていました。

 しかし、問い合わせや来店客は低調でした。もっとも普段でも似たり寄ったりなのでゴールデンウィークのせいではありません。

 物件検索で上位になろうとどの会社も工夫を凝らしている中で弊社もその競争の渦中にいます。しかし、なかなか成果が出ていないのが現実です。エンドユーザーの皆様が直接自社のホームページにたどり着いていただければ、自社の特色がよく分かってもらえ、その結果、成約の確率が高まるでしょう。想像できないくらい多くの不動産業者のホームページで上位を狙うには、SEO対策とかTwitter,はたまたFacebook などいろいろの手法があるようですが、よくわかりません。毎日模索、迷走の最中です。(2011/5/9)

ゴールデンウィークも中盤です。もっとも、私をはじめこの時期も相変わらず働いている人もいます。その人々は黄金週間ではありませんね。

 ともあれ今日は『こどもの日』。端午の節句。菖蒲湯ですね。昔は、というと年寄りの言葉になるかも知れませんが、昔は、私が生まれ育った田舎(岩手磐井の一関のさらに片田舎)では、菖蒲湯にする、菖蒲を弟らと連れ立って近くの沼に行き、腰まで水につかり、取ってきて湯船に入れました。(これは我が家近くのごくごく稀な例だとは思います。誤解を避けるためお断りしておきます)。我が家では、親が忙しいため、子どもが自らそうしたのです。他家は知りませんが。そのときの思い出がこの時期になるといつも思い出します。

取れたての菖蒲は強いたくましい匂いがしました。子供心に緊張感を覚えました。

 ところでゴールデンウィークの人出は想定外のようでした。高速道路は全国どこもがら空きという予測のようでしたが、結果は大渋滞があちらこちらで発生しました。よかったですね。渋滞をよかったというのも変な言い方ですね。しかし、よかったです。皆元気を取り戻してきましたね。日本人は渋滞にも強いんだぞ、と外国人は思うかどうかはわかりませんが、日本人の底力はこれからです。                (2011・5・5)

もう八十八夜です。立春から数えて88日。この間いろいろありました。もちろん大震災のことです。その影響はまだ何年も続きます。青写真ができていないので雲をつかむような話です。

 政権基盤が軟弱でリーダーがいないこの日本。戦後最大の危機にあるというのに政治はあたかも機能不全に陥っています。政党は我田引水で足の引っ張り合いに見えます。当事者は自分の正当性をいいますが、ほんとに国家国民のことを考えているのでしょうか。大義名分はもう沢山です。早く日本丸を航行させてください。

 もうまもなく立夏です。新茶の香りももうすぐです。元気を出していきましょう。(2011.5.2)

 4月21日と22日に岩手県一関市に行ってきました。ここに私の実家があり、実家の被災状況と親の様子を見るためです。3月11日の時よりも4月7日か8日の方が大きな地震であったということです。93歳の老母はケアハウスに入っていて安全でした。昔私が育ったころは大地震等ありませんでした。最近、とくに3年ほど前の宮城岩手の県境付近での大地震以来痛めつけられ通しです。そのとき山は各所で崩れましたが、その対策工事が終わらないうちにまたも大地震です。

 実家の敷地の石垣の一部が崩落し、地面には亀裂が入り、大雨が降れば、石垣が一気に崩れる危険があり、すぐに石屋さんに応急処置を頼みました。この石屋さんは、市内各所の墓石が散乱したためてんてこ舞いの忙しさです。実家の庭の周囲の石塀は全部倒壊しました。ただ実家の建物は岩盤の上にあるため損傷は免れました。

 21日夜は、老母や兄弟達と厳美渓(日本百景の一)奥の瑞泉閣に泊まりましたが、此処には

陸前高田や気仙沼といった大津波で被災した人々が多数避難していました、。時間が少し経過したせいか大分気分が落ち着いていたように見えました。また、遠方から沢山の警官が応援に

きていました。このホテルの駐車場には何十台のパトカーが来ていました。

 高速道路は通行できますが、路面は荒れ、各所で路面の起伏を感じました。重要なところから補修工事をしていますが、復旧するまでは相当の時間がかかりそうです。

  なぜ日本がこんな災難に遭うのか、4個のプレートが日本列島の下で重なり、互いに

押合っていて、弾みでずれた時に地震があるということで大自然のなせる業ゆえ、いかんともしがたいのですが、原発事故とからめて考えるとますます気がめいってきます。東電とて、大地震や大津波の被害者ですが、その後の放射能処理の問題で加害者的立場になっています。端から見ていると、東電の社長の初動が相当マイナスになっているように思われます。報道のされ方で住民感情は変わります。ともかく原発なしに電力需要を満たせない状況下で原発をつくった結果が取り返しのつかない結果を生んだのは皮肉です。

  政府は震災対策で奔走しているのは確かですが、指揮系統の乱れは否定しがたい状況です。対策部門が統一されず、リーダーが不在なように見え、与野党各政党も一丸となって危機打開に動いているとは見えません。震災前でさえ政治が迷走していたのに、震災による国家的な危機に方向が定まらずふらふらしていたら、日本は本当に大変なことになります。世界中で日本が注目されています。やはり、日本および日本人は違うのだ、いざとなれば団結して国の危機を克服するんだという姿を見せたいものです。       (平成23年4月24日)

 不動産物件の検索については、インターネットなしには考えられない時代になりました。

 消費者はそれによって自由に好きな情報を入手し、いながらにして物件をある程度は判断できます。少なくとも大きな篩い分けはできます。しかし、画面でみた印象だけで決めるのは危険ですから、最終的には物件そのものをこの目で見る必要があります。ここに至るまで相当のエネルギーを使います。ネット検索も楽ではありません。しかし、効率的に絞り込みができますので時間の節約もできます。不動産業者のチェックもある程度可能です。

 一方殆どの不動産業者も何がしかインターネットで物件を紹介しています。自社のホームページだけでなくアットホーム、ホームズなどのポータルサイトを利用しています。前者だけでは、なかなか消費者の目に触れるチャンスがないので後者を使っているところが殆どでしょう。有効な

ネット戦略を見つけるために皆悩み苦しんでいるのではないかと思っているのは私だけでしょうか。ネット社会になり便利になった反面、営業のやり方がかえって難しくなったと思います。デジタルとアナログの融合などといわれますが、理屈ではなるほどと分かったような顔をしますが

よくわかっていません。今頃(この歳)になってITで悩むとは、世の中の先端をいっているのか

不幸なのか。                    (平成23年4月20日)

 桜が今が盛りとばかり、見事に咲き誇っています。もう散り始めています。

 当社の支店は東武東上線の下板橋駅の近くにありますが、この近くには桜並木があります。

 谷端の隧道に沿った桜並木はそれほどの規模ではありませんが風情があります。ここは

開花が早く、もう葉桜になりつつあります。一方、板橋駅から明治通りにかけては『滝野川桜通り』があります。何百メートルか、ずーと長い桜のトンネルで見ごたえがあります。

 今年は大震災で自粛ムードが漂っていますが、自然の美を楽しんで英気を養うのも大事です。大震災がなくとも、景気がよくなくて気分も沈滞ムードでした。日本は八方塞の感があります。この辺で原点にもどり、再出発が必要です。しかし、余りいきりたっても仕方ありません。何でも機が熟さないとうまくいきません。そうなるまでは、しばらく模索と苦悶が続くでしょう。そのあとに光明が見えると思います。 (平成23年4月11日)

 昨夜(深夜)も大きな地震が宮城県沖で発生し、東京もかなり揺れました。3月11日以降余震といわれる地震は400回近くになります。もう余震とはいえないという学者もいます。日本列島は

三つのプレートが折り重なるような地盤の上にあるため地殻変動が起きやすいように思います。

ともあれ東北地方は災難続きで気の毒としか言い様がありません。私の老母(93歳)も岩手県南部に住んでおり、毎日恐ろしくて生きた空がない、とおののいています。私も心配ですが東北新幹線が復旧していないため動けない状況です。

 さて、大震災、原発事故といった災難から早く脱却するための復興の動きが活発になっています。これは大至急やらねばならないことは当然です。日本という国家の存続にかかる問題です。

産業経済にとっても大きな問題です。東北地方の工場が生産している製品や部品をはじめ農産物、海産物の比率が想像以上に大きいことを今回初めて知りました。工業製品・部品が不足し、海外でも大きな影響を蒙っているようです。農産物や海産物について、海外では日本からの

輸入品につき禁止したり、放射能の検査証明書を求めたりする国がありますが、日本の政府は

説明しているのでしょうが、問題がないことをきちんと説明し、こうした措置を解除してもらいたいものです。まるで日本全体が汚染されているような扱いです。

 一方、海外の政治や経済の動きも重要です。日本が国内の災害にばかり目を向けていると

世界の動きから孤立しかねません。また日本の苦境を契機に日本の国際的立場がますます

弱体化するかもしれません。国内の政治状況が不安定なため、ますます軽視される傾向にあると思われます。もちろん政府・中央省庁の担当者はそれぞれ役目を果たしているでしょうが、政治が国内の方だけを向いているといくら官僚機構が頑張っても限界があります。

政治と行政(内外)は両輪です。大震災がなくとも内向き志向の政治で、国際的な問題に疎くなっている気がしていました。世界の動きをきちんとキャッチし、日本の存在がおろそかにされないよう毅然としたリーダーシップを発揮してもらいたいと願うばかりです。日本がメルトダウンしないために。                           (平成23年4月8日)

 今日は不動産部の定休日。陽気も良く、散歩がてら妻と一緒に自宅近くの公園を見て回り

ました。

 まず、池袋から都バスで15分ほど乗り、飛鳥山公園に行きました。桜は、2,3分咲きから

満開近いものまでとりどりですが、総じて5分程度と思います。それでも結構きれいでした。

人出もそこそこです。飛鳥山から都電荒川線に乗り庚申塚電停で下り、ホームにある小さな

茶店(いっぷく亭)で焼きそばとおはぎのセットを食べました。この店は結構有名で芸能人もちょくちょく来

ているようです。芸能人の色紙もありました。この庚申塚駅からは旧中仙道を通り、巣鴨の

刺抜き地蔵さんへ徒歩10分程度で行けます。

 再び都電に乗り、学習院下電停で下りました。狙いは神田川沿いの桜並木です。

ほとんど満開に近い木が多く春爛漫といった風情そのものです。両岸を一周して桜を堪能して

きました。桜並木の終点は江戸川公園あたりですが、春休みのせいか子供連れも沢山

いました。

 ついでに椿山荘に寄り、庭を眺めてきました。馬酔木の花がきれいに咲いていました。

紫のつつじ、山吹、阿亀(おかめ)桜などもとりどりに見事な花をつけていました。大きな欅は

神木として注連縄が張られていました。ただ、五重塔は修理中で覆われていたのは残念

でした。

 また神田川沿いの桜を見ながら、明治通りに出て、千登世橋から都電の線路を眺め

ましたが、きれいなカーブを描いている上、桜やその他の木々のコントラストが見事で、

都電の観光案内の写真に出てくる人気スポットである由縁がわかったような気がしました。

 かくして、約15000歩の小旅行は終わりました。

 春は弥生、桜を愛でて心が癒されました。

                                     (平成23年4月5日)

 今日から、新しい年度が始まります。

 毎日、時々刻々といっていいほど、福島の原発の動きが伝えられています。外国からも

専門家が応援に駆けつけ、本格的な対策が講じられていくようです。今後も目を離せませんが

最善の解決を心から祈るばかりです。

 現在、東日本大震災で日本国中が喪に服している状況です。確かに、悲惨な被害には筆舌に

尽くせない悲しみがあります。衷心より哀悼の意を表します。

 しかし、目下の急として、日本は復興しなければならないことも明白です。震災前は経済も

政治も低迷していました。震災後は、震災の事実でこれが隠れているといった状況で根本的な

問題状況は変わっていません。それゆえ、そして震災の復興を早期に図るためにも、皆が元気を出して、新しい日本を再生していくことが不可欠です。

 さあ、元気を出して進みましょう。

                                (平成23年4月1日)

  約50日ぶりに早朝、といっても6時半ごろですが、ジョギングで汗を軽く流しました。

50日ぶりというのも、慣れない靴をはいたため、足の甲を痛め、歩くだけでも苦痛だったからです。それがようやく治り、ジョギングできるまでになりました。

 朝の澄んだ大気を吸いながら、自然の息吹を感じられ、元気をもらった気分です。同時に

健康の有難さを実感しました。

 運動は、ストレスを発散し、体力をつけるのはもちろんですが、気力・知力・耐久力・胆力

をつけてくれます。これからも気の向いたときにジョギングを続けたいと思います。

                              (平成23年3月29日)

 東日本大震災で多くの土地建物が被害を受けました。津波で原形を止めないほど

変形したところは復旧まで相当の時間がかかりますが、そうでないところでも大きな

影響を受けました。

 たとえば、原発事故で避難した地域は放射能の影響次第では土地の評価が相当変わるでしょう。また千葉県の浦安のように埋め立て地で液状化現象が起きたところもそうでしょう。

 大地震による影響は計り知れません。それにより土地鑑定の方法も変わっていくでしょう。

 それ以前に人々の体験・印象・風評による感覚的な評価によって土地建物の取引が大きく変わる懸念があります。そこで客観的・科学的・合理的な評価による妥当な評価による取引を望むものです。

 東北太平洋岸を中心に筆舌には尽くせない大災難に襲われ、被災された方々には

慰めの言葉もありません。三陸地方はこれまでもたびたび大津波で大きな被害を受けて

きたことを思うとやりきれない思いです。千年来の大地震津波ということですが、いかに

大自然の力が大きいか改めて思い知らされます。
 さらに不安なのは、福島原発の放射能漏れです。事態が良いほうに向かうことを祈るばかり
です。

  経済の低迷、政治の不安定、と最近の日本はおかしくなっています。そこにきて今度の

大震災です。日本にとって無情というしかありません。戦後奇跡の復活を遂げ、未曾有の

繁栄を享受してしてきた日本は最大の危機に瀕しています。

 しかし、日本人は最後の局面になると底力を発揮すると信じています。起死回生。これを

実現させることができます。今回の危機をバネに新しい日本を再建できるよう一人一人が

努力することでそれが可能になります。

 9月15日と16日の2日間、といっても半日づつですが、不動産業務システム

の操作説明を受けてきました。パソコンには違和感がありませんが、インターネット

と関連すると耳慣れない言葉の洪水に圧倒されました。SNS,YouTube,Twitter

などなど。これらもビジネスに使わないといけない時代なのでしょう。早速、iPad

を購入し、Key Noteを搭載しました。この先は分かりません。2010-09-17

 64歳にして船出を決意しました。

平均年齢からみたら決して年寄りではないでしょうが、新しいビジネスに挑戦すると

なると少し勇気が必要でした。新しいビジネスは不動産業です。しかし、一般的な

不動産取引の仲介よりも、不動産の相続コンサルテイングに重点を置いています。定期借地権

や定期借家権、はたまた介護施設やシェハウスなどにも関心があります。好奇心だけは

旺盛です。あとは、実行あるのみ。

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