借家権や定期借家権はうまく活用することが大切です。

借家権(普通建物賃貸借)

  借家権とは建物の賃借権のことですが、借地借家法の適用を受ける建物の賃借権の

 ことをいいます。

 普通建物賃貸借契約: 

    期間を定め、または定めないで、建物の使用収益・賃料を定めてする、法定更新の

    建物賃貸借契約です。賃貸人が解約するには正当事由が必要なため、賃借人が

    強力に保護された賃貸借です。

    *1年未満の契約期間は、期間の定めのないものとみなされます。

      1年以上の契約なら、期間は無制限です。

   *更新後の期間

     @ 合意更新の場合

       賃貸借契約の内容変更を条件とした更新拒絶の通知を行い、その内容が

       変更された場合は新たな賃貸借契約に更新となり、契約期間が変更された

       ときはその期間があらたな契約期間となります。

    A 法定更新の場合

       法定更新後は期間の定めのない契約となります。建物賃貸人が解約の申し

      入れを行い、正当事由が認められれば解約申し入れ日から6ヶ月経過すれば

      契約終了となります。

定期借家権(定期建物賃貸借)

    期間の定めのある建物の賃貸借で、契約の更新がなく、(公正証書等の)書面で

    行われる契約です。
    *契約期間は1年未満も可能です。契約期間が満了すると確定的に賃貸借契約は

     満了します。これが、普通賃貸借と決定的に異なる点です。

    *1年以上の契約期間の場合、期間満了による契約終了通知は、1年〜

      6ヶ月前までに出さなくてはなりません。

    *契約の更新はありませんが、契約期間満了後に再契約することは可能です。

    *契約の更新がなく、期間満了により契約が終了する旨の事前説明書を交付する

     必要があります。これを交付しないと、普通賃貸借となります。

取り壊し予定の建物賃貸借

   法令または契約により一定期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな

  場合において、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨の特約をした建物

  の賃貸借

   契約期間を定めることができ(1年未満の契約は、期間の定めのないものとなります)

   あるいは期間の定めのないものも可能です。

既存の借家契約と定期借家権

  定期借家権は平成12年(2000年)3月1日から施行されましたが、従前の借家契約

 には遡及適用されることはありません。

  平成12年(2000年)3月1日以降も定期借家権と従来の借家権《普通借家権)は

 並存し、選択可能となります。いずれの契約にするかは当事者の契約次第です。

従来の借家契約の定期借家契約への切り替え

 切り替えはできません。従来の借家契約を終了させる必要があります。

 つまり、@賃貸借の期間が満了し、賃借人が更新を希望せずに賃貸借が終了したとき

 または、A 賃借人が契約上の期間内解約権を行使して賃貸借が終了したとき

 です。その後であれば定期借家契約ができます。

 居住用建物の場合は、既存の賃貸借契約を合意解約しても当分の間は定期借家

 契約を締結できません。